Bezpieczny Kredyt 2% doprowadził do eksplozji cen mieszkań w Warszawie
Od Maja możemy mówić o eksplozji cen ofertowych mieszkań w Warszawie. Widać bardzo mocny efekt programu Bezpieczny Kredyt 2%, który pozostaje wierny swojej nazwie prowadząc do wzrostu cen mieszkań o ponad 2% każdego miesiąca. Przez ostatnie 12 miesięcy ceny rosły o przynajmniej 10% w każdej dzielnicy Warszawy,
a na Woli czy Pradze Północ przekroczyły 20%. Najniższa średnia cena obserwowana w obszarze MSI Warszawy przekroczyła też 10 tyś zł/m2.
Photo by Victor Malyushev on Unsplash
Aktualne ceny ofertowe mieszkań wrzesień 2023
| Dzielnica | Średnia cena za metr | unikalne oferty | zmiana m/m | zmiana r/r |
| Śródmieście | 21 469 | 2 044 | -0,4% | 10,7% |
| Wola | 20 218 | 2 871 | 0,6% | 20,6% |
| Żoliborz | 19 121 | 558 | 3,1% | 18,4% |
| Wilanów | 18 282 | 664 | 2,5% | 14,0% |
| Mokotów | 17 899 | 3 277 | 2,6% | 12,1% |
| Praga-Północ | 17 733 | 614 | 4,9% | 28,8% |
| Ochota | 17 718 | 991 | 3,5% | 16,5% |
| Ursynów | 16 049 | 1 727 | 1,6% | 14,0% |
| Bielany | 15 653 | 1 199 | 4,9% | 21,1% |
| Praga-Południe | 15 228 | 2 015 | 2,9% | 11,0% |
| Włochy | 15 125 | 950 | 4,8% | 13,0% |
| Bemowo | 14 240 | 1 237 | 2,8% | 10,0% |
| Ursus | 13 016 | 1 022 | 4,7% | 16,5% |
| Targówek | 12 875 | 967 | 3,0% | 10,8% |
| Wesoła | 12 375 | 116 | 0,4% | 16,9% |
| Wawer | 12 375 | 212 | 3,2% | 9,6% |
| Białołęka | 12 145 | 1 695 | 2,9% | 13,3% |
| Rembertów | 11 011 | 77 | 1,9% | 6,6% |
Na podstawie analizy 150 000 unikalnych ofert sprzedaży mieszkań z największych portali ogłoszeniowych z okresu wrzesień 2022 – wrzesień 2023, widzimy wzrost średniej ceny za metr o prawie 17% i przekroczyła 16 740 zł.
Szczególnie przez ostatnie 6 miesięcy wzrosty w okolicach 10% zanotowały prawie wszystkie dzielnice poza Wawrem, Rembertowem i Śródmieściem.
Mimo równego startu we wrześniu 2022 roku ceny na rynku pierwotnym rosły szybciej – średnia cena za metr na rynku pierwotnym jest obecnie o 4% wyższa niż na wtórnym. W dużej mierze wynika to z nasilenia się trendu budowania mieszkań nowych mieszkań premium – już co 10 mieszkanie z rynku pierwotnego jest oferowane powyżej 24 000 zł/m2.
Średnia cena ofertowa w podziale na rynek
wrzesień 2022-wrzesień 2023 [zł/m2]
Analizując ostatnie 12 miesięcy widzimy dwa wyraźne wzorce – stosunkową stagnację przez pierwsze 7 miesięcy, oraz dynamiczne wzrosty od kwietnia 2023 roku. To właśnie w kwietniu przegłosowana została ustawa wprowadzająca program Bezpieczny Kredyt 2%, mimo że wystartował on dopiero w lipcu, to już od kwietnia znacząco zwiększyła oczekiwania sprzedających.
Średni miesięczny wzrost cen przez te 5 miesięcy wyniósł ponad 2% – szukający dostępnych mieszkań raczej nie na takie 2% liczyli, ale trudno było się spodziewać innego efektu po programie, który gwałtownie dotuje zakup mieszkań.
Rozkład cen na rynku wtórnym i pierwotnym
wrzesień 2023
Ciekawym trendem jest to jak rozkładają się ceny na rynku wtórnym i pierwotnym. Na rynku wtórnym obserwujemy dość zrównoważony rozkład cen – najbardziej popularny przedział to 15-16 tyś zł/m2, w którym mieści się prawie 11% wszystkich ofert.
Dla rynku pierwotnego widzimy bardziej zróżnicowany rozkład. Najczęściej występującym przedziałem cen jest 13-14 tyś zł/m2, które odpowiadają za 12% wszystkich ofert. Lokalne górki obserwujemy jednak też w przedziałach 18-19 tyś zł/m2 (8% ofert) oraz 24-25 tyś zł/m2 (2.3% ofert).
Trend ten wskazuje na rosnącą popularność nowych inwestycji premium. Rynek pierwotny zdecydowanie dominuje wśród najdroższych mieszkań – 1/10 ofert z tego rynku ma cenę powyżej 24 tyś zł/m2.
Zmiana cen ofertowych w podziale na dzielnice
przez ostatnie 1,6 i 12 miesięcy
Gdy przyjrzymy się zmianą cen w okresie 1,6 i 12 miesięcy od razu widać dominację wzrostów w ostatnim półroczu. Dla wszystkich dzielnic poza Śródmieściem, Wesołą, Wawrem, Wolą i Ursynowem wzrosty z ostatnich 6 miesięcy są praktycznie równe tym z 12 miesięcy.
Średnia cena rosła zdecydowanie najszybciej na Pradze Północ, wynosząc ponad 25%. Tak dynamiczny wzrost wynikał jednak w dużej mierze z pojawienia się na rynku wielu mieszkań premium. Podczas gdy we wrześniu 2022 roku tylko 4% mieszkań w tej dzielnicy kosztowało ponad 20 tyś zł/m2, w ubiegłym miesiącu tą granicę cenową przekroczyło prawie 30%.
Silny trend wzrostowy potwierdzają też zmiany z ostatniego miesiąca – prawie wszystkie dzielnice rosły przynajmniej 3% miesięcznie, a Bielany, Praga Północ, Włochy i Ursus zbliżyły się do 5%.
Mapa cen ofertowych mieszkań wrzesień 2023 [zł/m2]
Rozbieżność cen średnich cen między najtańszym, a najdroższym obszarem wynosi obecnie prawie 14 tysięcy zł za metr. Średnie ceny na Powiślu, które jest najdroższym obszarem Warszawy zbliżają się do 24 500 zł/m2. Najtańsze mieszkania znajdziemy w Dąbrówce Szlacheckiej- niestety wygląda na to, że ostatnie obszary ze średnimi cenami poniżej 10 000 zł/m2 zniknęły, ponieważ nawet tam wynosi ona 10.5 tyś zł/m2.