Ceny mieszkań w Warszawie, listopad 2023
Rajd cenowy rozpoczęty w Maju trwa w najlepsze już ponad pół roku. W ciągu roku średnie ceny ofertowe wzrosły o 20% na rynku wtórnym i aż 22% na rynku pierwotnym. Tempo wzrostu zależało jednak w największym stopniu od rozmiaru mieszkania – ceny najmniejszych mieszkań rosły 2 razy szybciej niż tych największych. Trend ten wynika głównie z efektu Bezpiecznego Kredytu 2%, który znacząco zwiększył zainteresowanie najmniejszymi, najtańszymi mieszkaniami.
Aktualne ceny ofertowe mieszkań wrzesień 2023
| Dzielnica | Średnia cena za metr | unikalne oferty | zmiana m/m | zmiana r/r |
| Śródmieście | 21 972 | 2 172 | 1,3% | 12,1% |
| Wola | 20 461 | 2 752 | 0,2% | 21,6% |
| Żoliborz | 19 555 | 678 | 0,5% | 18,9% |
| Wilanów | 18 878 | 793 | 1,2% | 21,2% |
| Mokotów | 18 715 | 3 454 | 2,1% | 19,4% |
| Ochota | 18 064 | 1 086 | 1,7% | 25,0% |
| Ursynów | 16 665 | 1 963 | 1,7% | 19,3% |
| Praga-północ | 16 570 | 535 | 1,5% | 23,6% |
| Bielany | 16 228 | 1 228 | 1,4% | 26,0% |
| Praga-południe | 16 214 | 2 219 | 4,5% | 21,9% |
| Włochy | 15 577 | 937 | 0,6% | 20,6% |
| Bemowo | 15 014 | 1 304 | 2,3% | 19,6% |
| Ursus | 13 669 | 912 | 2,0% | 20,0% |
| Targówek | 13 380 | 1 035 | 1,8% | 15,7% |
| Wawer | 13 140 | 303 | 4,2% | 20,0% |
| Białołęka | 12 868 | 1 773 | 4,0% | 24,6% |
| Wesoła | 12 785 | 121 | 0,9% | 20,6% |
| Rembertów | 11 537 | 92 | 3,9% | 10,9% |
Na podstawie analizy 93 000 unikalnych ofert sprzedaży mieszkań z największych portali ogłoszeniowych z okresu listopad 2022 – listopad 2023, widzimy wzrost średniej ceny za metr o ponad 20%, wynosi ona obecnie 17 300 zł/m2.
Podczas gdy w poprzednich analizach skupialiśmy się głównie na wpływie lokalizacji na zmiany cen, tym razem pod lupę wzięliśmy to jak kształtują się ceny dla różnych metraży mieszkania.
Średnia cena ofertowa w podziale na rynek
listopad 2022-listopad 2023 [zł/m2]
Analizując ostatnie 12 miesięcy widzimy praktycznie stały wzrost cen na rynku pierwotnym oraz pół roku stagnacji na rynku wtórnym i gwałtowne odbicie od Maja. Dynamiczny wzrost cen z ostatniego pół roku jest spowodowany głównie zwiększonym popytem zasilonym wprowadzeniem Bezpiecznego Kredytu 2%.
Podczas gdy deweloperzy zaczęli podnosić ceny już po pierwszych zapowiedziach programu, sprzedający na rynku wtórnym zaczęli zwiększać oczekiwania dopiero po uchwaleniu ustawy w kwietniu. To tutaj obserwujemy najbardziej gwałtowne zmiany – przez ostatnie pół roku średnia cena na rynku wtórnym wzrosła o 15,7%.
Zmiana ceny za metr w podziale na rozmiar mieszkania
Wzrosty cen są najbardziej dotkliwe dla tych szukających najmniejszych mieszkań do 38m2. Często są to młodzi ludzie szukający pierwszego mieszkania. Niestety segment ten w ciągu roku wzrósł prawie o 1/4, a średnia cena dla najmniejszych mieszkań wynosi aż 19 tyś zł/m2 .
Nieznacznie lepiej wygląda sytuacja dla mieszkań w przedziale 38-60m2 (mieszkania 2 i 3 pokojowe) – tutaj wzrosty wyniosły ponad 20% w skali roku, a średnia cena doszła do 17 tyś zł/m2.
Najwolniej rosną ceny mieszkań powyżej 80m2. Przy średniej cenie za metr w tym segmencie wynoszącej 16,2 tyś zł kosztują one prawie 1,5 mln zł więc wolniejsze wzrosty cen mogą cieszyć tylko nieliczną część społeczeństwa, która może sobie pozwolić na tak drogie mieszkania.
Zmiana cen ofertowych w podziale na dzielnice
przez ostatnie 1,6 i 12 miesięcy
Analizując zmiany cen z okresu 1, 6 i 12 miesięcy widać, że zmiany z ostatniego półrocza prawie dorównują tym z całego roku co uwypukla przyśpieszenie wzrostów cen po przegłosowaniu ustawy o Bezpiecznym Kredycie.
Średnia cena rosła szybciej na wschodnim brzegu Wisły, z 5 dzielnic z najszybszymi wzrostami jednie Włochy i Bielany znajdują się po lewej stronie rzeki.
Najwolniejszy wzrost cen widzimy na Śródmieściu i Żoliborzu – był on zbliżony do 10% – prawie 2-krotnie wolniejszy niż średnia dla całej Warszawy.
Roczna zmiana ceny w zestawieniu z medianą powierzchni mieszkania w podziale na dzielnice
Porównując tempo wzrostów cen ze średnią powierzchnią mieszkań w każdej dzielnicy widzimy, że najszybsze wzrosty widzimy właśnie w tych dzielnicach, gdzie jest więcej małych mieszkań. Dla 8 dzielnic z najwyższymi wzrostami mediana powierzchni mieszkań nie przekracza 54 m2 co oznacza, że połowa mieszkań jest ma powierzchnię równą lub mniejszą.
Łącząc to zestawienie z dynamicznym wzrostem cen mieszkań do 38m2 widać nowy trend. W związku z limitami cenowymi dla Bezpiecznego Kredytu wzrosty z ostatnich miesięcy są w mniejszym stopniu zależne od lokalizacji mieszkania. Dużo większy wpływ na tempo wzrostu ma rozmiar mieszkania.
Widzimy, że kawalerki oraz mieszkania 2 pokojowe dominują ostatnio pod względem wzrostów. Warto jednak obserwować ten segment ze szczególną uwagą, ponieważ jest on najbardziej podatny na wyczerpanie środków lub zmiany w Bezpiecznym Kredycie, które mogłyby znacząco ochłodzić ten segment.