Ile czasu trwają ogłoszenia sprzedaży mieszkań w Warszawie?
Sprzedaż mieszkania jest procesem, który zazwyczaj trwa przynajmniej kilka miesięcy. Pewnych informacji na temat tego, jak w danym momencie wygląda bilans popytu i podaży na rynku nieruchomości może dostarczyć nam analiza średniego czasu trwania ofert.
- Kiedy w 2021 r. oferty sprzedaży mieszkań znikały najszybciej?
- Jaki procent ofert zyskuje nabywców szybciej niż w miesiąc?
- W jakich dzielnicach mieszkania sprzedają się najszybciej?
W celu zbadania głównych czynników wpływających na czas trwania ogłoszeń sprzedaży nieruchomości i znalezienia odpowiedzi na powyższe pytania przeprowadziliśmy analizę 120 tysięcy ofert sprzedaży mieszkań w Warszawie z 2021 r.
Warto podkreślić, że chociaż czas trwania ogłoszeń jest dość dobrym wskaźnikiem nastrojów na rynku i miarą szybkości kupowania mieszkań, nie jest to miara idealna. Nie zawsze zamknięcie ogłoszenia jest równoznaczne z transakcją ‒ w wielu przypadkach ogłoszeniodawcy po prostu rezygnują z chęci sprzedaży lub wystawiają ogłoszenie w innym miejscu.
Mimo tych niedoskonałości analiza czasu trwania ofert pokazuje ciekawe zmiany trendów w 2021 r. i dostarcza wartościowych informacji dla osób chcących sprzedać lub kupić mieszkanie.
Średni czas od wystawienia dla aktywnych ofert
Analizując średni czas od wystawienia w przypadku ofert aktywnych w danym miesiącu, możemy zaobserwować zmianę równowagi między popytem i podażą. Przez pierwsze półrocze 2021 r. obserwowaliśmy boom na rynku nieruchomości, co wiązało się z rekordowym popytem – średni czas trwania oferty utrzymywał się w okolicach 50 dni. To wyjątkowo krótko jak na sprzedaż nieruchomości.
W wakacje obserwowaliśmy lekką stagnację – aktywne oferty z tego okresu miały średnio ponad 2 miesiące. Wskazuje to na duże prawdopodobieństwo osłabienia popytu. Nie bez znaczenia jest również fakt, że w okresie wakacyjnym z reguły pojawia się mniej ofert. To przełożyło się na dłuższy czas trwania ofert oraz przyczyniło się do dominacji starszych ofert na portalach.
We wrześniu nastąpiło lekkie przełamanie trendu, jednak cała druga połowa 2021 r. wciąż charakteryzuje się lekkim wyhamowaniem popytu, o czym świadczy rosnący średni czas trwania oferty.
Czas trwania ofert w podziale na dzielnice
Czas trwania ofert w poszczególnych dzielnicach jest zróżnicowany. Najszybciej zamykane były oferty z większości obrzeżnych dzielnic, m.in. Rembertowa, Bielan, Bemowa, Targówka czy Białołęki – 20% ogłoszeń w tych rejonach było aktywnych krócej niż 2 tygodnie.
Najdłużej trwały oferty w droższych dzielnicach, takich jak Wola, Mokotów czy Śródmieście. Lekkim odstępstwem od tego trendu wydaje się najdłuższy czas trwania ofert z Wesołej – należy jednak podkreślić, że w tej dzielnicy spora część ofert dotyczy domów, których sprzedaż tradycyjnie trwa dłużej niż standardowych mieszkań.
Po ilu dniach oferty przestają być aktywne?
% aktywnych ofert
Jak wygląda „żywotność” ofert w zależności od czasu od ich wystawienia? Żeby odpowiedzieć na to pytanie, przeanalizowaliśmy oferty wystawione we wrześniu i sprawdziliśmy, jaka część z nich pozostaje aktywna z upływem czasu.
Przez pierwsze 30 dni od wystawienia zamykane są zazwyczaj szczególnie atrakcyjne oferty, które bardzo szybko znajdują nabywców. Tempo zamykania ofert w tym okresie jest największe: codziennie znika około 1,5% ofert. Przed upływem pierwszych 30 dni od wystawienia ogłoszenia ponad 1/3 wszystkich ofert staje się nieaktualna.
Po 30 dniach od wystawienia obserwujemy nagły spadek aktywnych ofert – jest to najbardziej standardowy okres wystawiania oferty, po którym około 15% ogłoszeniodawców nie decyduje się na przedłużenie publikacji ogłoszenia.
Tempo zamykania ofert znacznie spada po pierwszym miesiącu i stabilizuje się w okolicach 0,5% ofert dziennie. Po upływie 90 dni jedynie 1/10 ofert pozostaje dalej aktywna. Niemniej należy mieć na uwadze, że w rzeczywistości duża część zamykanych ofert nie wiąże się z finalizacją transakcji, lecz wynika z ponownego wystawienia mieszkania w nowym ogłoszeniu lub na innym portalu.
Po ilu dniach oferty przestają być aktywne w zależności od typu ogłoszeniodawcy?
żółty – profesjonalni, granatowy – prywatni
Dokonaliśmy analogicznej analizy w podziale ogłoszeniodawców prywatnych i profesjonalnych, z której jasno wynika, że ogłoszenia publikowane przez agencje nieruchomości są częściej zamykane na przestrzeni pierwszych 30 dni. Może to świadczyć o wyższej skuteczności agencji w szybszej finalizacji transakcji.
Natomiast w przypadku ogłoszeniodawców prywatnych (linia granatowa) widzimy znacznie bardziej dynamiczny spadek aktywnych ofert po pierwszym miesiącu od wystawienia ogłoszenia. Może to wskazywać na sporą liczbę właścicieli, którzy jedynie sondują możliwość sprzedaży mieszkania. Po zbadaniu wstępnego zainteresowania ofertą, nie przedłużają ogłoszenia na kolejny okres, ponieważ nie są faktycznie zainteresowani transakcją w najbliższej przyszłości.