Ostatnie 12 miesięcy przyniosło eksplozję stawek najmu w Warszawie

Ostatni rok przyniósł gwałtowne wzrosty kosztów najmu w Warszawie. Większość lokalizacji oraz rozmiarów mieszkań zdrożało o około 1/3. Niższe wzrosty widzimy jedynie dla największych metraży oraz ścisłego centrum. Przeanalizowaliśmy 60 tyś unikalnych ogłoszeń najmu aby zbadać jak zmieniały się oczekiwania wynajmujących.

• Jakie mieszkania drożały najszybciej?
• Jak szybko znikają ogłoszenia?
• Czy okazje dalej najłatwiej znaleźć w ofertach bezpośrednio od właściciela?
• Jak radzić sobie z gwałtownymi wzrostami kosztów?

Największe wzrosty dla mieszkań 1-2 pokojowych

Zmiana średniej miesięcznej stawki najmu wg. liczby pokoi

W ujęciu procentowym trochę wolniej rosły mieszkania 3-pokojowe, ale obecnie średnia cena najmu takiego mieszkania przekroczyła 5000 zł. Gwałtownych wzrostów uniknęły jedynie największe mieszkania z przynajmniej 4 pokojami, mają one jednak niewielki udział w całościowym rynku najmu.

Warto dodać, że dla wielu ogłoszeń dochodzą ukryte koszty najmu typu czynsz administracyjny lub dodatkowe opłaty za media czy garaż. Rzeczywiste, całkowite koszty mieszkania mogą być jeszcze wyższe.

Najwyższe wzrosty wśród ogłoszeń prywatnych

Zmiana cen porównywalnych mieszkań w ostatnim roku [ 2022-09=100 ]

Od początku roku widzimy różnice w oczekiwaniach wynajmujących bezpośrednio oraz poprzez agencje nieruchomości. Od marca właściciele wystawiający swoje mieszkania bezpośrednio zaczęli podnosić ceny znacznie szybciej niż ci wystawiający przez pośredników.

Ogłoszenia bezpośrednie są często wystawiane przez osoby posiadające jedną nieruchomość na wynajem, często zakupioną ze wsparciem kredytu. Gwałtowny wzrost stóp procentowych zmusił sporą część właścicieli do przeniesienia kosztów na wynajmujących. Obecnie średnie stawki najmu są wyższe dla ogłoszeń prywatnych niż profesjonalnych – jeśli znajdziemy takie oferty z agencji gdzie prowizję pokrywa właściciel to właśnie tam możemy szukać dobrych ofert.

Ciekawym trendem jest też znaczący wzrost udziału ogłoszeń bezpośrednich – na koniec 2021 jedynie 1/3 ogłoszeń była wystawiana bezpośrednio, natomiast w ubiegłym miesiącu stanowiły już połowę wszystkich ogłoszeń.

Ogłoszenia znikają prawie 2x szybciej niż rok temu

Znalezienie mieszkania na wynajem potrafi przyprawić bólu głowy – potwierdzają to dane o średnim czasie trwania ogłoszenia, który w rok spadł o połowę. Najszybciej dalej znikają ogłoszenie prywatne – w okresie maja potrafiły znikać szybciej niż w 2-tygodnie. Wiele mieszkań potrafi być faktycznie wynajmowanych w ciągu kilku dni, ale same ogłoszenia są kończone dopiero po dopełnieniu wszystkich formalności z wynajmującymi.

Wzrosty w niektórych dzielnicach zbliżają się do 40%

Zmiana średnich stawek najmu w podziale na dzielnice [ %, wrzesień 2021 – wrzesień 2022 ]

Roczne wzrosty cen były najszybsze w obrzeżnych dzielnicach Warszawy takich jak Bemowo, Białołęka i Targówek zbliżając się do 40%. Szczególnie ciekawym przypadkiem może być Bemowo – niedawne otwarcie metra w tej dzielnicy mogło mieć dodatkowy wpływ na zwiększenie jej atrakcyjności dla wynajmujących, a co za tym idzie wzroście stawek.

Ceny rosły najwolniej w Wawrze i Wesołej, nie są to jednak tradycyjne dzielnice dla szukających najmu – w analizowanym okresie znaleźliśmy w tych rejonach jedynie 500 unikalnych ofert najmów.

Wzrosty poniżej 30% występowały głównie dzielnicach bliżej centrum takich jak Śródmieście, Mokotów czy Praga.

Jak poradzić sobie z rosnącymi stawkami najmu?

Gwałtowny wzrost kosztów wynajmu mieszkania w połączeniu z rekordową inflacją potrafi zrujnować miesięczny budżet. Zmiany szczególnie boleśnie dotykają studentów oraz młodych ludzi zaczynających karierę zawodową – szczególnie dotkliwe wzrosty cen najmniejszych mieszkań uniemożliwiają często singlom albo młodym parom samodzielne wynajęcie mieszkania.

Jednym z rozwiązań jest współdzielenie większego mieszkania z innymi lokatorami – analizując zachowanie na wielu grupach społecznościowych związanych z wynajmem widać coraz większą popularność łączenia się w grupy 3-4 osobowe i wynajem większych mieszkań. Znacząco wzrasta też popularność szukania samych pokoi zamiast kawalerek.

Coraz więcej wynajmujących jest zmuszonych mieszkań na mniejszej powierzchni lub wstrzymania się z decyzją o wyprowadzce z rodzinnego domu. W kolejnym roku może przełożyć się to na ochłodzenie popytu na wynajem mieszkań, co powinno spowolnić galopujące wzrosty z ubiegłych 12 miesięcy.