Rynek Najmu w 2021 — chwilowe odrabianie strat po lockdownie czy zapowiedź nowej fali wzrostów?
Mimo początkowych spadków, ceny najmów w Warszawie na koniec 2021 były ponad 10% wyższe niż rok wcześniej. Podobnie jak w przypadku cen sprzedaży, najwyższe wzrosty zaobserwowaliśmy w podmiejskich dzielnicach. Ciekawym trendem jest natomiast znacznie szybsze podnoszenie cen przez prywatnych ogłoszeniodawców w porównaniu do ogłoszeń agencyjnych.
- Wzrost cen najmu- gdzie jest najszybszy?
- Dlaczego ogłoszenia najmu wystawiane przez właścicieli drożeją najszybciej?
- Nagłe wzrosty cen z ostatniego półrocza- trend na przyszłość czy chwilowa korekta?
Podsumowaliśmy zmiany na warszawskim rynku najmu w 2021 roku. Pod lupę wzięliśmy ponad 60 tyś. unikalnych ofert najmu z dwóch największych serwisów ogłoszeniowych. Zmiany analizowaliśmy dla każdego kwartału 2021 r. Wartości przedstawione poniżej to wyniki obliczeń opartych o indeks cenowy. Warto zaznaczyć, że uwzględnia on zmiany średniej ceny oraz różnice między kompozycją ofert ostatniego kwartału 2020 roku, a charakterystykę ofert najmu w każdym kolejnym kwartale roku 2021.
Zmiana średniej ceny najmu względem 2020Q4 [%]
Początek roku nie wyglądał dobrze dla właścicieli mieszkań na wynajem. Zima 2021 to kontynuacja spadających cen najmu związanych z nasilaniem się pandemii w Polsce. Jednak drugi kwartał przyniósł powolne odbicie, a trzeci i czwarty to galopujące wzrosty wynoszące 10% w 6 miesięcy.
Tak dynamiczne wzrosty są spowodowane powrotem do normalności po znaczących spadkach w 2020 i 2021 związanych z pandemią. Podczas kolejnych fali oraz lock-down’ów wiele młodych osób, którzy stanowią dużą część wynajmujących, zdecydowało się wypowiedzieć umowy najmu i wrócić do rodzinnych miejscowości. Spadający popyt przełożył się na spadki cen w 2020 oraz w pierwszym kwartale 2021.
Po uspokojeniu się warunków pandemicznych w drugiej połowie ubiegłego roku, popyt na wynajem mieszkań zaczął się dynamicznie odbijać. Gospodarka ponownie się otworzyła, podobnie jak uczelnie. Dzięki temu, popyt na wynajem mieszkań zaczął wracać do normy.
Dodatkowym czynnikiem wzrostów cen najmów jest inflacja oraz mające ją uspokoić podnoszenie stóp procentowych. Seria podwyżek stopy procentowej zapoczątkowana w październiku, przekłada się na rosnącą ratę kredytów hipotecznych. W przypadku mieszkań pod wynajem, których zakup lewarowany był kredytem, koszty te zostają przeniesione na wynajmujących.
Zmiana średniej ceny najmu w 2021 r. wg. dzielnicy
W przypadku najmu nie widzimy tak jasnej korelacji między odległością od centrum i tempem wzrostu cen jak w przypadku sprzedaży mieszkań (o czym pisaliśmy tutaj). Większość Warszawy rosła w dość podobnym tempie, jednak centralne dzielnice rosły trochę wolniej.
W Śródmieściu ceny rosły najwolniej – była to jedyna większa dzielnica, gdzie wzrost cen wyniósł poniżej 10%. Niskie wzrosty w Rembertowie i Wesołej można wytłumaczyć wyższą bazą z 2020 roku. Dzielnice te nie są szczególnie popularne dla wynajmujących i obserwujemy tam jedynie kilkadziesiąt aktywnych ofert. Na początku pandemii, jako nieliczne mogły jednak skorzystać z ludzi chętnie oddalających się od centrum miasta co przełożyło się na większe zainteresowanie wynajmujących.
Tempo wzrostu cen wg. typu ogłoszeniodawcy
żółty – prywatni, niebieski – agencyjni
Obserwujemy znaczące różnice w zachowaniu właścicieli mieszkań wystawiających ogłoszenia bezpośrednio, a ogłoszeń wystawianych przez agencje nieruchomości. Ogłoszenia wystawiane prywatnie wykazywały znacznie większe wahania.
Ogłoszeniodawcy prywatni podczas pandemii byli bardziej skłonni na zdecydowane obniżki ceny, aby uniknąć braku lokatorów. Od drugiej połowy roku zaczęli oni jednak gwałtownie podnosić ceny. Zapewne wpłynęło na to uspokojenie sytuacji pandemicznej, wysoka inflacja i wyższe stopy procentowe. Czynniki te przekonały prywatnych właścicieli, że mogą odrobić straty z zeszłych 18 miesięcy. Między czerwcem i grudniem 2021 roku średnie ceny oferowane w ogłoszeniach bezpośrednich wzrosły o 17%.
W ostatnim kwartale 2021 roku średnia cena ogłoszeń prywatnych przekroczyła tą oferowaną w ogłoszeniach profesjonalnych. Budzi to pytanie, czy ogłoszeniodawcy prywatni nie podeszli do podwyżek zbyt optymistycznie i czy nie spadnie zainteresowanie ich ofertami.
Ogłoszenia profesjonalne zachowywały się bardziej stabilnie – agenci nieruchomości mają zazwyczaj dobre wyczucie rynku, bazując na lepszej znajomości sytuacji wynajmujących i właścicieli w danym momencie. Ceny ogłoszeń agencyjnych spadały wolniej w okresie spadków, ale dzięki temu ich straty są teraz trochę niższe i nie muszą tak szybko podnosić cen.