Ukryte koszty czynszu – zmora wynajmujących
Szukanie mieszkania na wynajem w Warszawie staje się ostatnio sportem wyczynowym. Najemcy muszą zmagać się ze stale rosnącymi cenami oraz niską dostępnością. Jedną z największych bolączek samego procesu szukania jest jednak brak transparentności w rzeczywistych kosztach ogłoszeń, a szczególnie ukrytych kosztach czynszu administracyjnego.
Rozbieżności między ceną z ogłoszenia, a faktycznymi kosztami które musimy zapłacić za wynajem to jedna z głównych bolączek poszukujących.
Miesięczny koszt wynajmu jest podstawowym kryterium wyszukiwania. Wydawałoby się, że możliwość filtrowania po cenie, dostępna na wszystkich portalach powinna tutaj wystarczyć. Niestety nawet jeśli ustawimy filtr na nasz maksymalny budżet wynajmu, to dla znaczącej części wyników filtrowania rzeczywisty miesięczny koszt oferty będzie wyższy niż filtrowana kwota.
Wynika to z dodatkowych kosztów (m.in. czynszu) ukrytych w opisie lub dodatkowych parametrach oferty. Na rynku gdzie mieszkania znikają w godziny, konieczność szukania dodatkowych kosztów ukrytych w opisie znacznie utrudnia i spowalnia poszukiwania.
Jest to też znaczący problem przy analizowaniu zmiany cen na rynku najmu, ponieważ liczbowe dane z portali często odbiegają od rzeczywistych kosztów dla wynajmujących.
Aby zwiększyć transparentność kosztów najmu przygotowaliśmy model uczenia maszynowego, który codziennie czyta tysiące ogłoszeń wydobywając ukryte koszty z ich treści. Chcąc ocenić skalę zjawiska dodatkowych kosztów czynszu pokazywanych poza bazowymi kosztami oferty przeanalizowaliśmy 60 tys. ofert najmu w Warszawie z największych portali.
Udział ofert z dodatkowymi kosztami czynszu w podziale na rozmiar mieszkania
Możemy zaobserwować, że problem ukrytych kosztów czynszu jest szczególnie częsty w mieszkaniach małych i średnich (do 60m2) . Dla ponad połowy wszystkich ofert w tym segmencie do kosztów bazowych, które widzimy na pierwszy rzut oka, szukający muszą doliczyć dodatkowe koszty czynszu. Dla mieszkań większych problem ten występuje rzadziej, szczególnie dla największych mieszkań powyżej 100m2 aż 80% nie będzie miało dodatkowych kosztów.
Jak zmieniał się udział ofert z dodatkowymi kosztami?
żółty: czynsz w parametrach lub opisie
granatowy: czynsz w opisie
Od początku roku możemy też zaobserwować coraz większe nasycenie ofert z dodatkowymi kosztami czynszu – jeszcze w styczniu tylko 1/4 ofert miała informacje o dodatkowym czynszu w opisie, a w listopadzie dotyczyło to prawie 40% nowych ofert.
Wygląda na to, że gwałtowny wzrost cen zachęca część ogłoszeniodawców do podawanie pozornie niższej ceny w ogłoszeniu, aby uniknąć odstraszenia szukających zbyt wysoką ceną – koszty czynszu są doliczane dodatkowo w opisie lub w dodatkowych informacjach oferty.
Ile dodatkowo wynosi czynsz wg. rozmiaru mieszkania?
niebieski: koszt bazowy, granatowy: koszt z czynszem
Jak poważny jest wpływ dodatkowych kosztów czynszu na finalnie miesięczne koszty wynajmu?
Nawet dla najmniejszych mieszkań do 40m2 średni czynsz wynosi 450 zł. Niezależnie od rozmiaru mieszkania ukryte kwoty czynszu zwiększają kwotę z ogłoszenia o prawie 1/5.
Podczas gdy uzależnienie części miesięcznych kosztów od zmiennych takich jak zużycie mediów jest w pełni uzasadnione, to brak pokazania kilkuset złotych czynszu administracyjnego, który jest zazwyczaj dość stabilny, jest sporym utrudnieniem dla szukających.
Niestety obserwujemy też dość niebezpieczny efekt domino – gdy coraz więcej ogłoszeniodawców „ukrywa” koszty czynszu poza bazową kwotę ogłoszenia, pozostali muszą w dużej mierze postąpić tak samo, aby uniknąć spadku atrakcyjności ich oferty.