Bezpieczny kredyt – program szyty na miarę… wyborczych prezentacji

W teorii program „Bezpieczny Kredyt 2%” miał wesprzeć młodych ludzi w zakupie pierwszego mieszkania. W rzeczywistości jest to program dostępny jedynie dla najlepiej zarabiających, a środki są na tyle ograniczone, że nie będą miały znaczącego wpływu na rynek nieruchomości.

Program Bezpieczny Kredyt 2% zapowiada się jako kolejna nieudolna próba wsparcia młodych osób w łatwiejszej dostępności do pierwszego mieszkania. Analizując jego wstępne warunki od razu nasuwa się kilka pytań:

• Jeśli miał on być dostępny dla młodych osób faktycznie potrzebujących wsparcia to czemu jest oparty o ratę malejącą, która obecnie obniża zdolność kredytowych o prawie 25%?
• Jeśli jego celem miało być odrodzenie akcji kredytowej, to czemu na program przeznaczono roczne środki, które nie pokrywają nawet 20% zapotrzebowania z 2021 roku?
• Jeśli celem jest maksymalizacja potencjalnych oszczędności do pokazania na przedwyborczej prezentacji… to tutaj akurat trudno było go lepiej wymyśleć

Jak ma działać program Bezpieczny Kredyt 2%?

W odpowiedzi na wysokie i zmienne koszty kredytów hipotecznych (obecnie około 8% dla nowych kredytów) opracowywany jest program rządowych dopłat do nowych kredytów na zakup pierwszego mieszkania dla osób do 45 roku życia.

Dopłaty mają gwarantować na 10 lat stałe koszty kredytu, liczone tak jakby stopy procentowe wynosiły 2%. Różnice między oprocentowaniem 2%, a aktualnymi warunkami rynkowymi zostaną pokryte ze środków Państwa. Sama nazwa programu może być jednak myląca, bo do bazowych 2% należy jeszcze doliczyć około 2% marży banku.

4% całkowitego oprocentowania jest dalej dobrą okazją w porównaniu do rynkowych 8% – największym mankamentem programu jest jednak konstrukcja oparta o ratę malejącą i liczenie zdolności kredytowej przed dopłatami co drastycznie redukuje jego dostępność.

Kto może się starać o kredyt z dofinansowaniem?

Miesięczny dochód netto niezbędny do zdolności kredytowej na 400 000 zł

Drastycznie niska zdolność kredytowa, wynikająca z wysokich stóp procentowych jest obecnie największą barierą dla młodych osób szukających pierwszego mieszkania. Program Bezpieczny Kredyt nie dość, że nie adresuje tego problemu w jakikolwiek sposób, to jeszcze pogarsza sprawę.

Bezpieczny Kredyt jest oparty o kredyt z ratą malejącą – gdzie co miesiąc spłacana jest stała kwota kapitału, a odsetki maleją. Konstrukcja tego kredytu jest szczególnie rygorystyczna dla zdolności kredytowej. W uproszczeniu zdolność kredytowa jest obliczana tak, żeby pierwsza rata kredytu nie przekroczyła maksymalnie 45% dochodów miesięcznych netto.

Przy obecnych warunkach rynkowych* dochód wymagany, aby otrzymać tą samą kwotę dla raty malejącej jest o 28% wyższy niż w przypadku raty stałej. Największym mankamentem Bezpiecznego Kredytu jest fakt, że zdolność kredytowa jest kalkulowana przed dopłatą, tak samo jakbyśmy brali kredyt z ratą malejącą na rynkowych warunkach.

Aby mieć szanse starać się o rządowe dopłaty dla pokazanego powyżej przykładu – kredyt na 400 tysięcy złotych, pozwalającego zakupić z 20% wkładem własnym mieszkanie za pół miliona złotych, trzeba wykazać się dochodami netto na poziomie 8 930 zł, czyli około 13 200 zł brutto na umowie o pracę.

Bazując na danych GUS z 2017 oraz aktualizując je o inflację takimi zarobkami może pochwalić się tylko około 5% Polaków. Większość z nich ma jednak powyżej 45 lat, albo posiada już mieszkanie więc program będzie dotyczył tylko naprawdę nielicznej grupy.

*Wibor = 6.92%, marża =1.8%

Trudno stwierdzić czemu program mający zwiększać dostępność mieszkań dla młodych jest ukierunkowany dla kilku procent najlepiej zarabiających

Ile faktycznie zaoszczędzimy na miesięcznej racie?

O ile niższą ratę zapłacimy przy Bezpiecznym Kredycie w zależności od WIBOR? kredyt 400 tyś zł, 20% wkładu własnego

To ile zaoszczędzimy miesięcznie zależy od kształtowania się WIBOR (lub innego wskaźnika, który go zastąpi) oraz od typu raty, który zastosujemy w porównaniu. Przy obecnej wartości WIBOR w okolicach 7% oraz racie malejącej oszczędności dla analizowanego przypadku wyglądają dość obiecująco. W pierwszym miesiącu zapłacimy ratę niższą o prawie 1 700 zł. W porównaniu do raty stałej oszczędności nie są już takie obiecujące i wynoszą prawie 1000 zł mniej.

W przypadku spadku stopy referencyjnej w kolejnych latach, miesięczne oszczędności w porównaniu z kredytem o stałej racie szybko topnieją. Przy spadku WIBOR z 7 p.p. do 4 pp. pierwsza rata stała na warunkach rynkowych byłaby tak naprawdę niższa.

W analizie długoterminowej dalej Bezpieczny Kredyt będzie korzystniejszy, ponieważ w każdej racie będziemy spłacać więcej kapitału, ale biorąc pod uwagę negatywny wpływ programu na zdolność kredytową, jego atrakcyjność maleje nawet przy niewielkich obniżkach WIBOR.

Powyższe symulacje zakładają jednak stałe marże banków dla wszystkich typów kredytów – w przeszłości banki potrafiły jednak stosować wyższą marżę dla programów objętych wsparciem i wymagających dodatkowej dokumentacji, co może dodatkowo zredukować rzeczywiste korzyści programu.

Analizując oszczędności raty można zauważyć, czemu został wybrany mechanizm raty malejącej – pozwala on zmaksymalizować oszczędności pokazywane na pierwszej racie na prezentacjach, nawet jeśli nie ma sensu z perspektywy faktycznych potrzeb kredytobiorców.

Czy Bezpieczny kredyt może reanimować akcję kredytową?

Zestawienie kwartalnego wolumenu wydanych kredytów hipotecznych
[mld PLN]

Ograniczona dostępność programu jest odzwierciedlona w jego budżecie, który w 2024 ma wynieść 800 mln zł. Zakładając, że obecnie dopłaty do kredytu na 400 tyś zł wynoszą w pierwszym roku 19,3 tyś zł, budżet ten pozwoliłby na wsparcie kredytów do zakupu około 40 tyś takich mieszkań.

Patrząc na wsparcie od strony wolumenu kredytów otrzymujemy około 16.5 mld złotych kredytów rocznie, albo 4.1 mld kwartalnie. Na pierwszy rzut oka kwoty te robią wrażenie, ale jedynie jeśli porównujemy je do historycznie niskich wyników z ostatnich kwartałów.

Nawet jeśli wsparcie trafiłoby tylko do nowych kredytobiorców (a nie tych, którzy i tak wzięliby kredyt bez wsparcia), to odbicie nie przekroczyłoby 20% wartości kwartalnych z 2021 – po 70% spadkach dalej trudno mówić tutaj o znaczącej zmianie trendu.

Podsumowując, program w obecnej formie będzie miał znikomy wpływ na stronę popytową na rynku nieruchomości – do czasu obniżki stóp procentowych dominować będą zakupy gotówkowe, a sam program wesprze akcję kredytową w niewielkim stopniu. Program nie powinien mieć też znaczącego wpływu na ceny nieruchomości, ponieważ popyt na mieszkania finansowane kredytem dalej pozostanie na niskim poziomie w porównaniu z ubiegłymi latami.

Bezpieczny kredyt 2% jest programem kierowanym głównie do ludzi, których nie interesuje zakup mieszkań, bo od dawna mają własne

Analizując obecne potrzeby młodych osób, szukających pierwszego mieszkania, chyba trudno byłoby stworzyć mniej dopasowany program. Podczas gdy głównym problemem młodych ludzi jest brak odpowiednej zdolności kredytowej, Bezpieczny Kredyt dodatkowo ją obniża opierając się na racie malejącej.

Problem w tym, że głównym celem tego programu nie wydają się być młodzi ludzie szukający mieszkań, a ich rodzice i dziadkowie, którzy mieszkania dawno już mają. Jest on krojony na miarę przedwyborczych prezentacji – po głębszej analizie okazuje się, że wspaniałe obietnice giną pod lawiną kruczków i skomplikowanych konstrukcji. Na pierwszy rzut oka, dla wielu osób 45+, które martwią się o ciężką sytuacje swoich dzieci i wnuków program wydaje się bardzo atrakcyjny i dokładnie o to chodziło.

Problem w tym, że to 20 i 30 latkowie będą się musieli tłumaczyć rodzicom i dziadkom czemu dalej nie mogą kupić mieszkania jak „mogą płacić tylko 2% odsetek” i jak konstrukcja programu sprawia, że dla znaczącej większości jest on całkowicie poza zasięgiem.

Finalnie jedynymi beneficjentami programu będą osoby przed 40-tką, które znajdują się w grupie 5% najlepiej zarabiających Polaków. Na pewno nie są to osoby najbardziej potrzebujące wsparcia i trudno ocenić czemu akurat na ich padło.

Potwierdza to jedynie, że program ma na celu zamarkowanie działań w celu poprawy coraz trudniejszej sytuacji na rynku nieruchomości. Jest po prostu kolejnym czysto promocyjnym działaniem przed wyborami, a nie realną próbą rozwiązania problemu.