Ceny mieszkań w Warszawie, listopad 2023

Rajd cenowy rozpoczęty w Maju trwa w najlepsze już ponad pół roku. W ciągu roku średnie ceny ofertowe wzrosły o 20% na rynku wtórnym i aż 22% na rynku pierwotnym. Tempo wzrostu zależało jednak w największym stopniu od rozmiaru mieszkania – ceny najmniejszych mieszkań rosły 2 razy szybciej niż tych największych. Trend ten wynika głównie z efektu Bezpiecznego Kredytu 2%, który znacząco zwiększył zainteresowanie najmniejszymi, najtańszymi mieszkaniami.

Aktualne ceny ofertowe mieszkań wrzesień 2023

Dzielnica	Średnia cena za metr	unikalne oferty	zmiana m/m	zmiana r/r
Śródmieście	21 972	2 172	1,3%	12,1%
Wola	20 461	2 752	0,2%	21,6%
Żoliborz	19 555	678	0,5%	18,9%
Wilanów	18 878	793	1,2%	21,2%
Mokotów	18 715	3 454	2,1%	19,4%
Ochota	18 064	1 086	1,7%	25,0%
Ursynów	16 665	1 963	1,7%	19,3%
Praga-północ	16 570	535	1,5%	23,6%
Bielany	16 228	1 228	1,4%	26,0%
Praga-południe	16 214	2 219	4,5%	21,9%
Włochy	15 577	937	0,6%	20,6%
Bemowo	15 014	1 304	2,3%	19,6%
Ursus	13 669	912	2,0%	20,0%
Targówek	13 380	1 035	1,8%	15,7%
Wawer	13 140	303	4,2%	20,0%
Białołęka	12 868	1 773	4,0%	24,6%
Wesoła	12 785	121	0,9%	20,6%
Rembertów	11 537	92	3,9%	10,9%

Na podstawie analizy 93 000 unikalnych ofert sprzedaży mieszkań z największych portali ogłoszeniowych z okresu listopad 2022 – listopad 2023, widzimy wzrost średniej ceny za metr o ponad 20%, wynosi ona obecnie 17 300 zł/m².

Podczas gdy w poprzednich analizach skupialiśmy się głównie na wpływie lokalizacji na zmiany cen, tym razem pod lupę wzięliśmy to jak kształtują się ceny dla różnych metraży mieszkania.

Średnia cena ofertowa w podziale na rynek
listopad 2022-listopad 2023 [zł/m²]

Analizując ostatnie 12 miesięcy widzimy praktycznie stały wzrost cen na rynku pierwotnym oraz pół roku stagnacji na rynku wtórnym i gwałtowne odbicie od Maja. Dynamiczny wzrost cen z ostatniego pół roku jest spowodowany głównie zwiększonym popytem zasilonym wprowadzeniem Bezpiecznego Kredytu 2%.

Podczas gdy deweloperzy zaczęli podnosić ceny już po pierwszych zapowiedziach programu, sprzedający na rynku wtórnym zaczęli zwiększać oczekiwania dopiero po uchwaleniu ustawy w kwietniu. To tutaj obserwujemy najbardziej gwałtowne zmiany – przez ostatnie pół roku średnia cena na rynku wtórnym wzrosła o 15,7%.

Zmiana ceny za metr w podziale na rozmiar mieszkania

Wzrosty cen są najbardziej dotkliwe dla tych szukających najmniejszych mieszkań do 38m². Często są to młodzi ludzie szukający pierwszego mieszkania. Niestety segment ten w ciągu roku wzrósł prawie o 1/4, a średnia cena dla najmniejszych mieszkań wynosi aż 19 tyś zł/m² .

Nieznacznie lepiej wygląda sytuacja dla mieszkań w przedziale 38-60m² (mieszkania 2 i 3 pokojowe) – tutaj wzrosty wyniosły ponad 20% w skali roku, a średnia cena doszła do 17 tyś zł/m².

Najwolniej rosną ceny mieszkań powyżej 80m². Przy średniej cenie za metr w tym segmencie wynoszącej 16,2 tyś zł kosztują one prawie 1,5 mln zł więc wolniejsze wzrosty cen mogą cieszyć tylko nieliczną część społeczeństwa, która może sobie pozwolić na tak drogie mieszkania.

Zmiana cen ofertowych w podziale na dzielnice
przez ostatnie 1,6 i 12 miesięcy

Analizując zmiany cen z okresu 1, 6 i 12 miesięcy widać, że zmiany z ostatniego półrocza prawie dorównują tym z całego roku co uwypukla przyśpieszenie wzrostów cen po przegłosowaniu ustawy o Bezpiecznym Kredycie.

Średnia cena rosła szybciej na wschodnim brzegu Wisły, z 5 dzielnic z najszybszymi wzrostami jednie Włochy i Bielany znajdują się po lewej stronie rzeki.

Najwolniejszy wzrost cen widzimy na Śródmieściu i Żoliborzu – był on zbliżony do 10% – prawie 2-krotnie wolniejszy niż średnia dla całej Warszawy.

Roczna zmiana ceny w zestawieniu z medianą powierzchni mieszkania w podziale na dzielnice

Porównując tempo wzrostów cen ze średnią powierzchnią mieszkań w każdej dzielnicy widzimy, że najszybsze wzrosty widzimy właśnie w tych dzielnicach, gdzie jest więcej małych mieszkań. Dla 8 dzielnic z najwyższymi wzrostami mediana powierzchni mieszkań nie przekracza 54 m² co oznacza, że połowa mieszkań jest ma powierzchnię równą lub mniejszą.

Łącząc to zestawienie z dynamicznym wzrostem cen mieszkań do 38m² widać nowy trend. W związku z limitami cenowymi dla Bezpiecznego Kredytu wzrosty z ostatnich miesięcy są w mniejszym stopniu zależne od lokalizacji mieszkania. Dużo większy wpływ na tempo wzrostu ma rozmiar mieszkania.

Widzimy, że kawalerki oraz mieszkania 2 pokojowe dominują ostatnio pod względem wzrostów. Warto jednak obserwować ten segment ze szczególną uwagą, ponieważ jest on najbardziej podatny na wyczerpanie środków lub zmiany w Bezpiecznym Kredycie, które mogłyby znacząco ochłodzić ten segment.