Ceny najmu w Warszawie, wrzesień 2023
Ostatnie 12 przyniosło stabilizacje cen na rynku najmu. Trudno mówić o chwili oddechu dla wynajmujących ponieważ oznacza to utrwalenie się bardzo wysokiej bazy z 2022 roku. Promyk nadziei widać jednak w symbolicznym spadku cen wynajmu kawalerek oraz powakacyjnych obniżkach, które zaczęły się już we wrześniu.
Aktualne ceny ofertowe wynajmu mieszkań wrzesień 2023
| Dzielnica | Średnia cena za metr | unikalne oferty | zmiana m/m | zmiana r/r |
| Śródmieście | 108,5 | 2 876 | -0,2% | 4,2% |
| Wola | 106,6 | 2 285 | -0,8% | 1,5% |
| Praga-północ | 97,2 | 457 | 2,6% | 7,2% |
| Żoliborz | 93,1 | 563 | 2,6% | 7,5% |
| Wilanów | 92,8 | 657 | -1,2% | -4,9% |
| Włochy | 92,4 | 493 | 1,0% | 3,3% |
| Mokotów | 91,7 | 3 366 | 0,3% | 1,2% |
| Ochota | 90,2 | 817 | 0,3% | -1,2% |
| Bielany | 84,5 | 636 | 2,6% | 1,5% |
| Bemowo | 84,4 | 613 | -0,2% | 8,8% |
| Praga-południe | 84,0 | 1 296 | -0,2% | 4,3% |
| Ursus | 82,2 | 369 | -2,4% | 2,8% |
| Ursynów | 79,5 | 988 | 0,3% | -4,4% |
| Targówek | 79,2 | 412 | -2,4% | 4,1% |
| Białołęka | 76,5 | 392 | -1,1% | -3,1% |
| Wesoła | 75,0 | 58 | 9,2% | 53,0% |
| Wawer | 72,8 | 93 | -3,1% | 31,1% |
| Rembertów | 64,4 | 16 | -13,2% | -19,0% |
Na podstawie analizy 50 000 unikalnych ofert wynajmu mieszkań z 8 największych portali ogłoszeniowych z okresu wrzesień 2022 – wrzesień 2023, możemy zaobserwować stabilizacje na rynku najmu.
Wszystkie analizowane ceny uwzględniają całkowity koszt dla wynajmującego – bazowy najem oraz czynsz administracyjny. Aby uniknąć wpływu zmiennych ofert na analizowane ceny w części analiz porównujemy indeksy cenowe, które biorą pod uwagę także zmianę charakterystyki mieszkań w ofercie.
Niewielkie spadki miesięcznych cen wynajmu widać dla kawalerek – średnia cena 3 080 zł miesięcznie jest o 2% niższa niż rok temu. Dla mieszkań 2 i 3 pokojowych obserwujemy niewielkie wzrosty, dalej są one jednak poniżej inflacji.
Zmiany cen mocno różnią się między dzielnicami – najwyższe wzrosty w ciągu roku (o około 10%) obserwujemy w dobrze skomunikowanych dzielnicach, szczególnie tych posiadających metro takich jak Żoliborz, Praga Północ czy Bemowo i Wola.
Spadki w ciągu ostatnich 12 miesięcy odnotowały jedynie dwie dzielnice – Wilanów i Ursynów.
Zmiana miesięcznych cen najmu w podziale na liczbę pokoi
wrzesień 2022-wrzesień 2023
Zachowanie cen przez ostatni rok zależy głównie od rozmiaru mieszkania. Wszystkie typy mieszkań zaliczyły lekką korektę cen na koniec 2022, jednak kawalerki nie odbiły się po tym spadku i ceny dalej są o 2% niższe niż rok temu. Wynika to jednak raczej z efektu wysokiej bazy – przez pierwsze 3 kwartały 2022 roku to właśnie ceny kawalerek rosły najszybciej, ponad 3000 zł to dalej relatywnie wysoka cena.
Mieszkania 2 i 3 pokojowe rosły odpowiednio o 4.5% i 6.5%, co przy inflacji która przez większość roku była dwucyfrowa można dalej uznać to za stabilizacje cen. Mimo niewielkich wzrostów średnia cena 4.5 tyś złotych za mieszkanie 2-pojowe dalej potrafi przerazić wielu wynajmujących.
Zmiana indeksu cen ofertowych w podziale na dzielnice
przez ostatnie 1,6 i 12 miesięcy
Gdy przyjrzymy się zmianom cen w okresie 1,6 i 12 miesięcy od razu widać dominację wzrostów w ostatnim półroczu. Dla Białołęki, Bemowa, Pragi Południe i Mokotowa wzrosty z ostatnich 6-miesięcy są wyższe niż wzrosty z ostatniego roku, co oznacza że w okresie Wrzesień 2022 – Luty 2023 w tych dzielnicach obserwowaliśmy spadki.
Jeszcze ciekawsze trendy obserwujemy analizując zmiany z ostatniego miesiąca – mimo że tradycyjnie wrzesień jest miesiącem najwyższych cen (ze względu na koniec wakacji i początek roku akademickiego) większość dzielnic zanotowało spadki lub brak zmian. Ceny rosły powyżej 2% jedynie na Żoliborzu, Pradze Północ i Bielanach.
Zmiany z ostatniego miesiąca mogą być zapowiedzią korekty na rynku najmu, która powinna nasilić się w październiku, podążając za trendem z zeszłego roku.
Mapa cen ofertowych wynajmu mieszkań wrzesień 2023 [zł/m2]
Rozbieżność cen średnich cen między najtańszym, a najdroższym obszarem wynosi obecnie około 70% – znacznie mniej niż prawie 3-krotna różnica w cenie za metr przy zakupie mieszkań.
Średnie ceny na Śródmieściu Północnym, które jest najdroższym obszarem Warszawy wyniosły w ubiegłym miesiącu 116 zł/m2, co oznacza że za 50 metrowe mieszkanie 2 pokojowe kosztuje średnio 5800 zł miesięcznie. Najtańsze mieszkania znajdziemy w Starym Rembertowie – przy cenie 67 zł/m2 za wynajem tego samego mieszkania zapłacilibyśmy 3350 zł miesięcznie.