Ceny nieruchomości w Warszawie: podsumowanie 2021 roku
W 2021 roku ceny nieruchomości w Warszawie urosły średnio o 11%. Szybszy wzrost cen, zbliżający się do 15%, obserwowaliśmy na przedmieściach oraz na rynku pierwotnym. Rynek nieruchomości jest bardziej łaskawy dla miłośników mieszkań bliżej centrum – Śródmieścia, Ochoty czy Pragi. Dla tych rejonów, wzrosty cen są zbliżone do inflacji i mieszczą się poniżej 10%.
- Gdzie ceny mieszkań rosły najszybciej?
- Tempo wzrostu a odległości od centrum — jaka jest tu zależność?
- Co napędza wzrosty — pożądana okolica czy po prostu inflacja?
Podsumowaliśmy zmiany na warszawskim rynku nieruchomości w 2021 roku. Pod lupę wzięliśmy ponad 80 tyś. unikalnych ofert z dwóch największych serwisów ogłoszeniowych. Zmiany analizowaliśmy dla każdego kwartału 2021 r. Wartości przedstawione poniżej to wyniki obliczeń opartych o indeks cenowy. Warto zaznaczyć, że uwzględnia on zmiany średniej ceny oraz różnice między kompozycją ofert ostatniego kwartału 2020 roku, a charakterystykę ofert w każdym kolejnym kwartale roku 2021.
Zmiana średniej ceny za m2 w 2021 r.
żółty – rynek pierwotny, niebieski – rynek wtórny
Porównując koniec 2021 i 2020 roku widzimy zdecydowany wzrost indeksu cenowego – rynek pierwotny urósł o 14,3% a rynek wtórny 10,7%. Szybszy wzrost cen mieszkań od deweloperów zmniejsza różnicę w średnich cenach na obu rynkach. W ostatnim kwartale 2020 roku średnia cena ofertowa dla mieszkań z rynku pierwotnego wynosiła 11 tyś zł/m2 wobec 12,1 tyś zł/m2 na rynku wtórnym. Jednak patrząc na wykres można zauważyć, że mimo niższej średniej ceny mieszkań na rynku pierwotnym, ceny te rosną szybciej niż na droższym rynku wtórnym. Czyżby rynek pierwotny miał dogonić ceny rynku wtórnego?
Dla porównania, średnie ceny na koniec roku 2021 wynoszą:
– 12,5 tyś. zł/m2 – rynek pierwotny
– 13,4 tyś. zł/m2 – rynek wtórny
Co więcej można dodać? Różnica między średnią ceną na rynku wtórnym i pierwotnym spadła poniżej 1000 zł/m2, a jeśli trend się utrzyma to na koniec bieżącego roku może spaść poniżej 500 zł/m2. Biorąc pod uwagę, że po zakupie mieszkania z rynku wtórnego trzeba je jeszcze wykończyć może się okazać, że mieszkania z rynku wtórnego okażą się bardziej atrakcyjne cenowo.
Zmiana średniej ceny za m2 w 2021 r. wg. dzielnicy
Ostatnie dwa lata utwierdziły nas w przekonaniu, że jedyna pewna rzecz to zmiana. Możliwość przenoszenia pracy do domu i funkcjonowania w trybie home-office dostrzegalna jest w wielu dziedzinach życia – nieruchomości nie są tu wyjątkiem! Najszybszy wzrost cen obserwujemy w dzielnicach usytuowanych na obrzeżach Warszawy. Deweloperzy korzystają z tego trendu, bo spokojne i zielone dzielnice takie jak Białołęka, Rembertów, Ursus czy Włochy obfitują w prężnie rozwijające się inwestycje nowych mieszkań. Dynamiczny wzrost cen widzimy również w takich dzielnicach jak Żoliborz czy Wilanów.
Podwyżka cen jest bardziej łaskawa dla większości centralnych dzielnic. Najniższe zmiany obserwujemy na Śródmieściu, Ochocie, Pradze Północ czy Woli. Nominalne wartości bliskie 10% dalej robią wrażenie, ale patrząc na nie z perspektywy grudniowej inflacji przekraczającej 8% oraz słabnącej złotówki są one łatwiejsze do wytłumaczenia. Po korekcie o inflację albo porównaniu cen w dolarach, ceny centralnych dzielnic w 2021 roku byłyby praktycznie stałe. Pokazuje to, że głównym czynnikiem wzrostu w tych rejonach nie jest szczególny boom na rynku nieruchomości, ale ogólna presja inflacyjna.
Tempo wzrostu cen względem odległości od centrum
Szczególnie ciekawym trendem jest wysoka korelacja między tempem wzrostu cen, a odległością dzielnicy od centrum – im dalej od centrum tym ceny rosły szybciej. Jako odległość od centrum przyjęliśmy średni dystans dojazdu do centrum dla ofert w danej dzielnicy. Wesoła została pominięta na tym wykresie ze względu na niewielką ilość ofert, co utrudnia rzetelne porównanie cen.
Najwyższe wzrosty w okolicach 15% obserwujemy tylko dla dzielnic oddalonych od centrum o ponad 10 km – m.in Wilanowa, Białołęki, Rembertowa czy Ursusa. Ważnym czynnikiem jest tutaj dość wysoki odsetek nowych inwestycji w tych rejonach – to właśnie deweloperzy najszybciej podnosili ceny w ubiegłym roku.
Dodatkowo, dwucyfrowe wzrosty cen nieruchomości wypychają poszukujących w coraz dalsze rejony w poszukiwaniu niższych cen. Praca zdalna i hybrydowa zmniejszyła też dotkliwość godzinnych dojazdów do pracy, przez co szybki dojazd do centrum spadł na liście priorytetów poszukujących. Wszystkie te czynniki zwiększają popularność Rembertowa, Białołęki czy Ursusa co przekłada się na wyższy wzrost cen.