Ile płacimy za markę dzielnicy kupując mieszkanie w Warszawie?

Każde miasto posiada mniej i bardziej popularne dzielnice. Podjęliśmy próbę zbadania wpływu popularności i wizerunku danej dzielnicy na cenę nieruchomości. Osoby obeznane z warszawskimi realiami nie zdziwią się, że najbardziej prestiżowe skojarzenia wywołują Wilanów, Śródmieście oraz Żoliborz. Natomiast Białołęka, Targówek i Ursus cieszą się najmniejszą estymą, dlatego właśnie w tych dzielnicach możemy liczyć na zniżki.

• Jak zmierzyć popularność i prestiż dzielnicy?
• W których dzielnicach zapłacimy dodatkową premię, a w których możemy liczyć na zniżki?
• Jaki wpływ na cenę ma sam brzeg Wisły?

Jak zdefiniować markę dzielnicy?

Posłużmy się analogią do samochodów dla lepszego zobrazowania sytuacji. Jeśli porównamy praktycznie identyczne pod względem parametrów samochody marek Škoda, Volkswagen i Audi, zauważymy istotne różnice w cenie. Powody takiego stanu rzeczy kryją się oczywiście w samych markach. Samochody te mogą być prawie identyczne pod względem większości komponentów i technologii. Jednak subtelne różnice w trudniejszych do oszacowania zmiennych, takich jak design, wykończenie czy prestiż marki, mają znaczący wpływ na finalną cenę.

Łatwo jest nam zrozumieć wyższą cenę samochodów bardziej prestiżowych marek. Czy można więc tę samą regułę zastosować do nieruchomości? Potraktować dzielnice jak marki samochodowe?

Osoby, które choć trochę znają Warszawę, intuicyjnie rozumieją różnice w cenach na Woli i Pradze Północ. Możemy znaleźć dwa praktycznie identyczne ogłoszenia w tych dwu dzielnicach ‒ nieruchomości o takiej samej powierzchni i pozostałych parametrach mieszkania, z takim samym czasem dojazdu do centrum i podobnej bliskości do metra, o podobnej liczbie pobliskich restauracji i miejsc kultury. Mimo to finalna cena tych nieruchomości będzie się jednak różnić o nawet 10%.

Różnica ta jest wynikiem mniej namacalnych różnic w obu lokalizacjach. Możemy je nazywać klimatem, popularnością, prestiżem miejsca lub właśnie marką, stosując analogię do rynku motoryzacyjnego.

Jak rozdzielić wpływ dzielnicy od pozostałych czynników?

Główne wyzwanie stanowi znaczne zróżnicowanie dzielnic pod względem głównych parametrów, które mają wpływ na cenę nieruchomości, takich jak:

• Charakterystyka mieszkań w ofercie, m.in. rozmiar mieszkania, rok powstania budynku czy też liczba pokoi
• Kompozycja ofert z rynku pierwotnego i wtórnego
• Dojazd do centrum czy odległość od metra
• Lokalna oferta kulturalna
• Brzeg Wisły

Możemy jednak obliczyć, w jaki sposób każda z tych zmiennych wpływa na finalną cenę, co pozwoli nam na zbadanie, czy marka dzielnicy ma jakiś dodatkowy wpływ, czy też różnice cen między dzielnicami da się w pełni wytłumaczyć pozostałymi zmiennymi.  Analizę przeprowadziliśmy na podstawie 25 tys. unikalnych ofert sprzedaży nieruchomości z ostatnich 6 miesięcy.

Wpływ marki dzielnicy na ceny mieszkań

Jednym z głównych czynników kształtujących cenę mieszkania jest brzeg Wisły. Prawobrzeżna lokalizacja sprawia, że ceny mieszkań są niższe średnio o 7% w porównaniu z mieszkaniami o podobnych parametrach na lewym brzegu Wisły ‒ okazji cenowych należy zatem szukać po prawej stronie. Powyższa mapa pokazuje wpływ na ceny wynikający z samej dzielnicy, już po wyeliminowaniu wpływu brzegu Wisły, na którym znajduje się mieszkanie.

Na mapie widzimy cztery dzielnice ‒ Ursynów, Wolę, Ochotę oraz Pragę Południe ‒ dla których wpływ ich marki na cenę jest bliski 0%. Oznacza to, że charakterystyka danego obszaru w oparciu o jego parametry jest już zawarta w cenie, a sama dzielnica nie ma istotnego wpływu. Wracając do analogii motoryzacyjnej, możemy porównać wspomniane dzielnice do samochodów marki Volkswagen ‒ dostajemy sprawdzone parametry w średniej cenie.

Wilanów i Śródmieście – dzielnice z najmocniejszą marką

Wilanów pozostaje na pierwszym miejscu wśród prestiżowych dzielnic z mocną marką ‒ jest to dzielnica, która najmocniej wyłamuje się z trendu spadku cen wraz ze wzrostem odległości i czasu dojazdu do centrum. W Wilanowie wykształcił się pewnego rodzaju lokalny ekosystem, któremu dzielnica zawdzięcza swoją popularność i premię cenową.

Podobną estymą cieszy się również Śródmieście ‒ luksus mieszkania w ścisłym centrum wiąże się ze średnio prawie 9% wyższą ceną. Nie można jednak zapomnieć o wpływie pozostałych czynników, które dodatkowo podbijają cenę czyniąc Śródmieście najdroższą dzielnicą.

Dość zaskakujące są wysokie premie cenowe dla Wawra i Wesołej – charakteryzują je dość wysokie ceny w odniesieniu do dużej odległości od centrum i lokalizacji na prawym brzegu Wisły. Taki stan rzeczy do pewnego stopnia wyjaśnia fakt, że są to szybko rozwijające się podmiejskie dzielnice, które próbują budować lokalny ekosystem pozwalający na niezależność od centrum. W połączeniu z trendem przeprowadzek na przedmieścia spowodowanym przez pandemię tłumaczy to wzrost cen mieszkań w tym rejonie.

Białołęka, Targówek, Bemowo i Ursus – dzielnice nie do końca docenione

Do niedocenionych rejonów Warszawy zaliczają się przede wszystkim północne obrzeża Warszawy, czyli Białołęka i Targówek, oraz dzielnice wysunięte daleko na zachód – Bemowo i Ursus. Obszary te wyceniane są prawie 10% niżej niż sugerowałyby to główne parametry. Nie są to może najbardziej klimatyczne rejony Warszawy, ale z niższym budżetem możemy w nich liczyć na więcej.

Marka dzielnicy a poszukiwania mieszkania?

Niniejsza analiza jest jedynie eksperymentem – próbą zmierzenia wpływu dzielnicy na ceny mieszkań. Każda dzielnica jest jedyna w swoim rodzaju, w każdej z nich znajdziemy tysiące unikalnych mieszkań. Dlatego uśrednienie tych wartości daje raczej poglądowy obraz sytuacji, nie jest to pewnik do wykorzystania w analizie inwestycyjnej.

Możemy jednak wykorzystać obliczony wpływ marki dzielnicy, aby upewnić się, że faktycznie szukamy mieszkania w rejonach, które najlepiej odpowiadają naszym potrzebom.

Jeśli komuś zależy na unikalnym klimacie Wilanowa, zapłacenie premii kilkunastu procent za mieszkanie w tej dzielnicy jest w pełni uzasadnione. Analogicznie klienci Audi chętnie zapłacą więcej niż kosztowałby ich podobny model Volkswagena w zamian za lepszy standard i większy prestiż marki.

Jeśli opinia, jaką cieszy się dana lokalizacja nie jest jednak priorytetem, lepszym wyborem może być sąsiadujący Ursynów, który ma podobne parametry, a ceny jednak nieco niższe.

Natomiast poszukiwacze okazji, dla których cena gra kluczową rolę, mogą skupić się na dzielnicach, które nie mają jeszcze mocnej marki i oferują podobne parametry, a ponadto atrakcyjne zniżki. Do takich dzielnic należą szczególnie Ursus, Bemowo, Białołęka czy Targówek.