Mimo szoku popytowego wywołanego wojną, ceny najmu w Warszawie wzrosły jedynie o 3%
W ciągu miesiąca od inwazji Rosji na Ukrainę setki tysięcy osób szuka schronienia w Warszawie. W normalnej sytuacji, szok popytowy i gwałtowny spadek dostępności ofert przekładałby się na skokowy wzrost cen. Na szczęście w obecnej kryzysowej sytuacji niewielu ogłoszeniodawców zdecydowało się na taki krok, a urealniona średnia cena wzrosła jedynie o 3%.
- Jak w ostatnim miesiącu zmieniały się ceny najmów?
- Jak często ogłoszeniodawcy decydowali się na zmianę?
- Ile wynosiła średnia zmiana ceny?
Analizując ceny na dynamicznie zmieniającym się rynku porównanie samych średnich może doprowadzić do błędnych wniosków. Wielu warszawiaków obawia się, że ceny najmów poszybują dokładając kolejną cegiełkę do galopującej inflacji.
Aby rzetelnie odpowiedzieć na to pytanie przeanalizowaliśmy 12 tys. unikalnych ofert najmu mieszkań w Warszawie o powierzchni 20-100 m2 opublikowanych na największych portalach ogłoszeniowych.
Zmiana realnych cen najmu od początku roku
Tak jak pisaliśmy w ostatnim artykule, od wybuchu wojny w Ukrainie obserwujemy gwałtowny spadek dostępnych ogłoszeń najmu – szczególnie szybko znikają najmniejsze i najtańsze mieszkania. Gwałtowna zmiana kompozycji Warszawskich ofert ma duży wpływ na średnią cenę miesięcznego najmu, która w miesiąc wzrosła o 8%.
Wysokie wzrosty średnich zostały podchwycone przez media zwiastujące istny kataklizm cenowy i wzrosty miesięczne wyższe od tych z całego ubiegłego roku. W rzeczywistości sytuacja jest dużo mniej drastyczna, a samo porównywanie zmiany średnich cen wynajmu nie przedstawia faktycznych zmian na rynku.
Aby łatwiej zobrazować rzeczywiste zmiany ceny zacznijmy od przykładu łatwiejszego niż tysiące mieszkań w całym mieście. Wyobraźmy sobie, że mamy komis samochodowy, który ma w ofercie 8 samochodów marki budżetowej po 40 tys. zł i 2 samochody premium po 200 tys. zł – średnia cena samochodów w ofercie wynosi 72 tys. zł. Jeśli komis sprzeda 4 z 8 samochodów budżetowych średnia cena samochodów pozostałych w ofercie (4 budżetowe + 2 premium) wzrośnie do 93 tys. zł (+30%), mimo braku zmiany cen poszczególnych samochodów.
Podobnie możemy interpretować obecne zmiany średniej ceny najmów w Warszawie – za przeważającą część wzrostów odpowiada fakt, że z oferty zniknęła znacząca część mieszkań mniejszych i tańszych, a zostały te większe, w droższych lokalizacjach. Wyższy udział mieszkań większych potwierdza m.in. trend średniej ceny za metr kwadratowy najmu, który rośnie dużo wolniej od średniej ceny całkowitej.
Żeby odpowiedzieć na pytanie ile wynosiła faktyczna zmiana, dla każdej oferty z ostatniego miesiąca wybraliśmy podobne oferty (powierzchnia, wyposażenie, lokalizacja) z okresu przed wojną. W ten sposób obliczyliśmy zmianę realnej ceny pokazanej na wykresie powyżej.
Korygując wzrost ceny o zmianę w charakterystyce dostępnych mieszkań widzimy, że realny wzrost cen porównywalnych nieruchomości wynosi niecałe 3% w skali miesiąca i jest prawie 3-krotnie niższy niż zmiana średniej ceny. Jest to wzrost niewiele szybszy niż ten, który obserwowaliśmy na końcu 2021, o czym pisaliśmy tutaj.
Udział ogłoszeniodawców zmieniających ceny
w danym tygodniu
Statystyka, statystyką, ale postanowiliśmy sprawdzić też faktyczne zachowanie ogłoszeniodawców. Od czasu inwazji Rosji na Ukrainę miesiąc temu możemy zaobserwować odwrócenie trendu. W styczniu i lutym ogłoszeniodawcy częściej decydowali się obniżyć cenę oferowanych mieszkań, w marcu przeważają podwyżki.
W ubiegłym tygodniu na podwyższenie ceny zdecydował się jednak 1 na 30 ogłoszeniodawców. Biorąc pod uwagę rekordowy popyt na wynajmy i topniejącą liczbę ofert jest to dalej zjawisko dość rzadkie. Na szczęście uczciwość i niechęć do korzystania z cudzego nieszczęścia na razie wygrywa z pokusą większego zarobku.
Średnia zmiana ceny dla ogłoszeń
modyfikowanych w danym tygodniu
Analizując skalę zmian cenowych dla aktualizowanych ogłoszeń, widzimy że w ostatnim miesiącu stały się one bardziej zdecydowane. Zarówno obniżający jak i podwyższający cenę decydują się średnio na dwucyfrowe zmiany.
Średnia podwyżka ceny wynosząca w poprzednim tygodniu 16% nie odstaje też znacząco od skali zmian, które obserwowaliśmy w styczniu i lutym. Jest to kolejny argument, który obala tezę o dominacji chciwych właścicieli mieszkań, którzy skokowo podwyższają ceny wiedząc, że uciekający przed wojną i tak nie mają alternatyw.
Niestety od każdej reguły są wyjątki – pojawiają się oferty mieszkań z absurdalnymi cenami. Coraz częściej można znaleźć kawalerki, które mogłyby służyć za muzeum epoki Gierka za 3 tysiące miesięcznie. Skala tych zjawisk nie jest jednak tak powszechna, żeby mieć znaczący wpływ na całościowy obraz rynku.
Czego spodziewać się w najbliższych miesiącach?
Wolnych mieszkań na wynajem jest coraz mniej i ich dostępność dalej będzie spadać. Pozytywnym trendem jest jednak fakt, że obecnie większość właścicieli mieszkań nie wykorzystuje kryzysowej sytuacji do gwałtownych zmian cen.
Kolejny kwartał będzie kluczowy z perspektywy rynku najmu. Jeśli wojna będzie trwać kolejne miesiące można spodziewać się malejącej skali pomocy i konieczności szukania mieszkań na wolnym rynku przez tysiące osób, które obecnie zostały przyjęte przez polskie rodziny.
Z drugiej strony przy szybszym uspokojeniu konfliktu jego całościowy wpływ na ceny może być mniejszy niż się spodziewaliśmy. Przynajmniej na razie skala pomocy i brak chęci korzystania z ludzkiego nieszczęścia sprawiła, że mimo rekordowego zapotrzebowania na wynajem mieszkań zmiana realna cen w pierwszym miesiącu wojny w Ukrainie nie przekroczyła 3%.