Pierwsze oznaki przełamania trendu i spadki cen ofertowych

• Jak zmieniały się ceny ofertowe przez ostatnie 12 miesięcy?
• W których rejonach Warszawy widać pierwsze spadki?
• Czy wzrosty cen mieszkań wyprzedzają jeszcze inflację?

Ostatnie lata przyzwyczaiły nas do ciągłych wzrostów cen mieszkań w Warszawie, ostatnie miesiące sygnalizują jednak przełamanie tego trendu.

Głównym hamulcem cen nieruchomości są obecnie wysokie stopy procentowe, które ograniczają popyt na nieruchomości w dwóch głównych obszarach. Osoby kupujące mieszkanie na własny użytek, zazwyczaj na kredyt są praktycznie wypchnięte z rynku poprzez zbyt wysokie koszty kredytu, a co za tym idzie niską zdolność, która nie starcza nawet na kawalerkę. Popularność zakupu mieszkań wśród inwestorów gotówkowych także spada, ponieważ wysokie stopy procentowe przekładają się na atrakcyjne alternatywy inwestycyjne – około 7% można zarobić nawet na lokatach bankowych.

Analizie poddaliśmy ceny ofertowe z ostatnich 12 miesięcy dla 75 000 unikalnych ofert wybranych spośród 147 000 ofert z największych portali.

Deweloperzy w odwrocie po rajdzie podwyżek

Średnia cena za metr w podziale na rynek

Kilka miesięcy temu pisaliśmy tutaj o dość dziwnej sytuacji, w które średnie ceny na rynku pierwotnym wyprzedziły rynek wtórny. Wygląda na to, że przy załamującym się popycie na mieszkania deweloperzy musieli jednak przerwać rajd gwałtownych wzrostów trwający od września ubiegłego roku i od szczytu cen w maju widzimy niewielkie obniżki wynoszące około 0.5% miesięcznie.

Na rynku wtórnym od kwietnia ceny ustabilizowały się nieznacznie poniżej 14.5 tyś zł/m2, ale na razie nie widać spadków dla uśrednionych cen.

Warto podkreślić, że analizowane ceny ofertowe nie oddają pełnego kształtu rynku – gwałtowny spadek zainteresowanych zakupem mieszkania przekłada się na słabszą pozycję sprzedających i większe możliwości negocjacji. W przypadku cen transakcyjnych możemy obserwować bardziej dynamiczne spadki, niż to co obserwujemy na cenach ofertowych.

Tylko 4 dzielnice pokonały inflacje w ostatnich 12 miesiącach

Zmiana średniej ceny za metr w ciągu ostatnich 12/6/3 miesięcy

Analizując zmiany cen ofertowych z ostatnich 12 miesięcy widzimy, że jedynie 4 dzielnice Wola, Ursynów, Bemowo i Wilanów wykazały wzrosty przekraczające obecną inflację wynoszącą 15,6%. Wzrosty poniżej 10% obserwujemy na Bielanach, Śródmieściu i Żoliborzu.

Za wzrosty z ostatnich 12 miesięcy odpowiada głównie końcówka ubiegłego roku, przez ostatnie 6 miesięcy ceny w większości dzielnic rosły wolniej niż 6%, natomiast w ostatnich 3 miesiącach obserwujemy stagnację w praktycznie wszystkich dzielnicach poza Wilanowem, Pragą i Wesołą. Dla Bielan, Śródmieścia i Woli od kwietnia obserwujemy pierwsze spadki, które oscylują w okolicach 1%.

Spadki cen dominują najbliżej centrum

Zmiana ceny za metr w podziale na dystans dojazdu do centrum (km)

Skupiając się na bieżącym roku widzimy silną zależność między dynamiką cen, a odległością od centrum miasta. Dla ścisłego centrum (<2km) pierwsze 7 miesięcy 2022 przyniosło spadek nieznacznie poniżej poziomu ze stycznia (-0.3%). Mieszkania w przedziale 2-4 oraz 4-8 km od centrum rosły w podobnym tempie i są obecnie około 5,5% droższe niż na początku roku. Jedynym obszarem w którym widzimy stały wzrost, bez stagnacji w ostatnich miesiącach, są mieszkania na przedmieściach powyżej 8km od centrum, które urosły aż o 8%.

Nim większe mieszkania tym bardziej dynamiczne wzrosty

Zmiana ceny za metr w podziale na rozmiar mieszkania (m2)

Możemy zaobserwować także dużą zależność między tempem zmian cen, a wielkością mieszkania. Najwolniej od początku roku rosły mieszkania najmniejsze – przez ostatnie 3 miesiące obserwujemy tutaj nawet spadki o około 0.5% miesięcznie. Mieszkania większe rosły znacznie szybciej do Maja. Natomiast przez ostatnie 3 miesiące ceny dla mieszkań dużych (>60m2) ustabilizowały się, a dla mieszkań średnich (38-60m2) widzimy delikatne spadki.

Kolejne miesiące pokażą czy mówimy o chwilowym ochłodzeniu czy trwałym przełamaniu trendu

Stagnacja cen jest w odniesieniu do ostatnich lat nowością na rynku nieruchomości w Warszawie, ale dalej trudno mówić o prawdziwej korekcie cenowej – nawet jeśli obserwujemy spadki w niektórych segmentach nie przekraczają one 1-2%.

Większość Polaków uważa nieruchomości za świetną inwestycję, która ciągle będzie zyskiwać na wartości. Wiara ta działa w dużej mierze jako samo spełniająca się przepowiednia, utrzymując wysoki popyt inwestycyjny, który napędza wzrost cen.

Jeśli spadki cen pogłębią się w najbliższych miesiącach trend ten może się odwrócić – mniej optymistyczne prognozy na rynku nieruchomości jeszcze mocniej ograniczą popyt inwestycyjny, natomiast coraz więcej inwestorów z ubiegłych lat będzie chciało spieniężyć swoje zyski sprzedając mieszkania.

Z drugiej strony gwałtowne wzrosty stawek czynszów najmów zwiększają opłacalność nieruchomości na wynajem dla inwestorów gotówkowych. Jeśli rynek nieruchomości nie wpadnie w mocniejszą korektę przez najbliższe miesiące możemy obserwować po prostu stabilizację cen nominalnych.