Polski Ład i mieszkanie bez wkładu własnego – dla Warszawy to program fikcyjny

Polski Ład to gorący temat ostatnich dni – jaki jest jego wpływ na rynek nieruchomości w Warszawie? „Mieszkanie bez wkładu własnego” jest jednym z kluczowych punktów tego programu – limity cenowe zostały jednak ustawione tak nisko, że obecnie w ofercie można znaleźć około 500 mieszkań, które spełniają kryteria.

• Gdzie szukać mieszkań kwalifikujących się do programu?
• Czy możemy spodziewać się przyśpieszenia wzrostu cen w związku z możliwością zakupu mieszkania bez wkładu własnego?
• Rynek pierwotny vs wtórny – gdzie znajdziemy więcej mieszkań kwalifikujących się do programu?

Celem programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” miało być wsparcie ludzi w zakupie pierwszego mieszkania poprzez gwarancję wkładu przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Aby uniknąć szoku popytowego spowodowanego przez nieograniczony dostęp do kredytu bez wkładu własnego, wprowadzono dwa ograniczenia:

1. Gwarancja wynosi do 20% (standardowe wymaganie wkładu własnego), ale nie przekracza 100 tys. zł. Oznacza to, że maksymalna wartość mieszkania bez jakiegokolwiek wkładu własnego wynosi 500 tys. zł.
2. Dla Warszawy cena za metr kwadratowy mieszkania nie może przekraczać 8958 zł dla rynku wtórnego i 9705 zł dla rynku pierwotnego.

Oba te ograniczenia są dość rygorystyczne z perspektywy Warszawy. Prawie każde mieszkanie, które nie jest kawalerką, przebija próg 500 tys. zł. Wyższy limit dla mieszkań z rynku pierwotnego jest wyraźnym ukłonem w stronę deweloperów, ponieważ statystycznie to mieszkania z rynku wtórnego są droższe.

Na potrzeby artykułu przeanalizowaliśmy 15 tysięcy unikalnych ofert sprzedaży nieruchomości, które były aktywne w pierwszym tygodniu 2022 roku na dwóch największych portalach ogłoszeniowych.

Udział ofert spełniających kryteria „Mieszkania bez wkładu własnego”

Analiza mapy dostępności mieszkań, które można kupić bez wkładu własnego w Warszawie, pozwala zaobserwować znaczącą dominację koloru ciemnoczerwonego, który oznacza całkowity brak takich ofert. W 10 dzielnicach oferty kwalifikujące się pod program praktycznie nie istnieją.

W całej Warszawie znajdziemy 535 unikalne oferty faktycznie dostępne bez wkładu, czyli około 2,5% wszystkich ofert. Znajdziemy je głównie w obrzeżnych dzielnicach na prawym brzegu – króluje tutaj Białołęka, gdzie znajdziemy połowę wszystkich ofert. W przypadku Rembertowa, Wesołej i Targówka oferty te stanowią 5‑15% wszystkich ofert, ale w liczbach bezwzględnych dalej mówimy o kilkudziesięciu mieszkaniach.

Na całym lewym brzegu Wisły znajdziemy około 200 takich ofert – w znaczącej większości we Włochach i w Ursusie.

Udział ofert spełniających kryteria w podziale na rynek
pierwotny = niebieski, wtórny = żółty

Większość (2/3) ofert kwalifikujących się do gwarancji to oferty z rynku pierwotnego. Wynika to z wyższego progu cenowego i faktu, że rynek pierwotny dominuje w tańszych lokalizacjach na obrzeżach miasta. Najlepiej pod tym względem wygląda Rembertów i Białołęka, gdzie co najmniej 20% ofert z rynku pierwotnego spełnia wymogi programu. Na wykresie pominęliśmy dzielnice, w których udział kwalifikujących się ofert wynosi poniżej 0,5%.

Dla rynku wtórnego jakiekolwiek szanse znalezienie mieszkania bez wkładu własnego mamy w Rembertowie, Białołęce, Wesołej czy Targówku – wymogi programu spełnia jednak mniej niż 1/10 ofert.

Udział ofert do 50 m² spełniających kryteria programu

Program z założenia ma wspierać ludzi młodych, którzy dopiero kupują swoje pierwsze mieszkanie. Zwykle szukają oni mniejszych mieszkań. Postanowiliśmy więc sprawdzić, czy ograniczenie analizy do około 6 tysięcy ofert mieszkań o powierzchni do 50 m² będzie miało znaczący wpływ na dostępność ofert kwalifikujących się do programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”.

Przy takim założeniu widzimy lekką poprawę na Białołęce, Wesołej i Ursusie. Jednak w żadnej dzielnicy udział mieszkań do 50m² kwalifikujących się do programu nie przekroczył 25%. Nie zapominajmy, że małe mieszkania mają zazwyczaj wyższą od średniej cenę za metr kwadratowy i tylko niewielki odsetek z nich mieści się w limitach maksymalnej ceny za metr.

Czy program wsparcia spowoduje skokowy wzrost cen?

W tym przypadku rząd ma dużą szansę odnieść sukces i zgodnie z zapewnieniami nie powinniśmy się obawiać gwałtownych podwyżek, ponieważ program jest tak ograniczony, że można go nazwać niemal fikcyjnym.

Gdy w połowie 2021 r. pojawiły się zapowiedzi wprowadzenia gwarancji wkładu własnego, wielu ekspertów obawiało się skokowych wzrostów cen na i tak już mocno rozgrzanym rynku nieruchomości. Jednak w przypadku Warszawy wyznaczone limity cen są na tyle rygorystyczne, że dotyczą marginalnej liczby mieszkań i nie powinny mieć wpływu na realny wzrost całościowego popytu na rynku.

Nieznacznych wzrostów możemy spodziewać się jedynie dla najtańszych mieszkań, najbardziej oddalonych od centrum. Ceny mieszkań w tych rejonach rosły ostatnio najszybciej (o czym pisaliśmy w poprzednim artykule) – pytanie czy dalsze dynamiczne wzrosty na obrzeżach nie osłabią zainteresowania tymi rejonami.

Analiza innych zapisów Polskiego Ładu pozwala spodziewać się też odwrotnych trendów. Reforma podatkowa, która podwyższa obciążenia podatkowe wysoko wykwalifikowanych specjalistów i małych przedsiębiorców, znajdujących się w znaczącej części w Warszawie, może zmniejszyć popyt na nieruchomości w stolicy.

Z jednej strony będzie to wynikać z niższych dochodów wynikających ze wzrostu obciążeń podatkowych. Z drugiej strony – grupy społeczne, które najwięcej tracą na reformie, są też grupami najbardziej mobilnymi. Wzrost obciążeń podatkowych i galopująca inflacja zmniejszają atrakcyjność życia w Warszawie w porównaniu z dużymi miastami na zachodzie Europy. Nie są to oczywiście reformy na tyle radykalne, żeby można było spodziewać się nagłego exodusu, lecz w dłuższej perspektywie spowodowane przez nie zmiany mogą stać się zauważalne.