Rajd podwyżek deweloperów zrównał ceny na rynku wtórnym i pierwotnym
W Warszawie niższe ceny na rynku pierwotnym niż wtórnym były przez lata uważane za oczywistość. Od jakiegoś czasu deweloperzy podwyższają jednak ceny szybciej niż rynek wtórny i w Maju średnia cena ofertowa dla obu rynków zrównała się na poziomie 14 tyś zł za m2.
- Gdzie ceny rosły najszybciej, a gdzie są wolniejsze niż inflacja?
- Czym różnią się trendy na rynku wtórnym i pierwotnym?
- Czy rynek wtórny może być lepszym pomysłem na pierwsze mieszkanie?
Podsumowaliśmy zmiany na warszawskim rynku nieruchomości w okresie czerwiec 2021 – maj 2022. Pod lupę wzięliśmy ponad 65 tyś unikalnych ofert z największych serwisów ogłoszeniowych. W bieżącym podsumowaniu szczególną uwagę poświęciliśmy porównaniu rynku wtórnego i pierwotnego, które różnią się znacząco pod względem tempa zmian cen.
Średnia cena ofertowa za m2 w podziale na rynek
Zaczynając od analizy zwykłej średniej ceny unikalnych ofert widzimy, że ceny na rynku pierwotnym rosną dużo szybciej i w bieżącym miesiącu dogoniły średnią cenę na rynku wtórnym. Jest to zjawisko dość zaskakujące ponieważ tańsze ceny od deweloperów przez wiele lat były uważane wręcz za paradygmat na warszawskim rynku. Jeszcze w czerwcu ubiegłego roku różnica średniej ceny obu rynków wynosiła 700 zł/m2.
Spadającą różnice cen rynku wtórnego i pierwotnego prognozowaliśmy już w artykule z początku roku, ale gwałtowne podwyżki deweloperów z ostatnich 3 miesięcy sprawiły że różnica ta zniknęła dużo szybciej niż się spodziewaliśmy.
Indeks cen sprzedaży mieszkań w podziale na rynek
Tradycyjnie w celu eliminacji wpływu kompozycji ofert na średnią cenę dokonaliśmy także analizy indeksu cenowego. Poza samą średnią ceną uwzględnia on różnice między kompozycją ofert z ostatniego roku biorąc pod uwagę m.in. to w jakich rejonach było najwięcej ofert, standard czy wiek mieszkań.
Rynek wtórny zachowywał się przez ostatnie 12 miesięcy dość stabilnie rosnąc niecały 1% co miesiąc. Roczne wzrosty 10.3% klasyfikują się poniżej 12.4% inflacji konsumenckiej raportowanej w kwietniu.
Rynek pierwotny był bardziej turbulentny w 2-giej połowie 2021. Do października wzrosty były nieznacznie wolniejsze niż na rynku wtórnym, ale przez ostatnie pół roku widzimy prawdziwy rajd cenowy deweloperów – po 12 miesiącach podwyższyli ceny 40% mocniej niż rynek wtórny.
Zmiany cen w podziale na dzielnice [czerwiec 2021 – maj 2022]
Tempo wzrostów cen jest też mocno zróżnicowane pod względem geograficznym. Najwolniejsze, jednocyfrowe wzrosty obserwowaliśmy na Ochocie, Śródmieściu i Bielanach.
Najszybciej ceny rosły na obrzeżach – na Włochach, Woli czy Białołęce. Ma to dużo wspólnego z wzrostami u deweloperów, dzielnice te charakteryzuje dość wysoki udział ofert z rynku pierwotnego o czym pisaliśmy tutaj.
Czy pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym to dalej taki dobry pomysł?
Wiele osób wybiera rynek pierwotny do zakupu swojego pierwszego mieszkania. Wynika to w dużej mierze z faktu, że deweloperzy dynamicznie budowali w najtańszych dzielnicach takich jak Ursus czy Białołęka.
Kupując pierwsze mieszkanie, po latach zbierania na wkład własny, chcemy mieć swoje 4-kąty pachnące świeżością, które możemy urządzić „pod siebie”. Przy zakupie od dewelopera nie musimy się też obawiać przegranej z kupcem gotówkowym w wyścigu po najlepsze oferty.
Warto zwrócić uwagę, że przy obecnych zmianach na rynku coraz więcej korzyści przy szukaniu pierwszego mieszkania znajdziemy właśnie na rynku wtórnym. Podczas gdy deweloperzy łapią lekkiej zadyszki i coraz mniej nowych inwestycji będzie trafiać na rynek, na rynku wtórnym możemy spodziewać się coraz większej dostępności ofert. Podwyżki stóp procentowych zostaną z nami na dłużej i część kredytobiorców będzie zmuszona sprzedać swoje mieszkania.
W wielu przypadkach mieszkanie z rynku wtórnego jest w stanie gotowym do wprowadzenia. Nie musimy więc ponosić kosztów wykończenia. Nawet jeśli zdecydujemy się na remont czy odświeżenie, pokusa zrobienia wszystkie od nowa, w pełni dla siebie będzie mniejsza. Dzięki temu możemy znacząco oszczędzić i uniknąć pułapki przeinwestowania w elementy wykończenia, które mają dużą wartość dla nas, ale niekoniecznie podniosą wartość przy sprzedaży.
Warto mieć to na uwadze bo szansa że spędzimy w pierwszym mieszkaniu całe życie jest raczej mała, a często zbyt kosztowne wykończenie może być barierą w późniejszej odsprzedaży mieszkania na dobrych warunkach.