Spadek realnych cen najmu w Warszawie na skutek inflacji
Pandemia przyniosła znaczące spadki cen najmu na przestrzeni niemal całego 2020 roku. Nawrót pandemii na jesień 2020 r. szybko zniwelował lekkie odbicie cen z okresu wakacyjnego ubiegłego roku. Niewielkie wzrosty wystąpiły dopiero w ostatnich dwóch kwartałach, są one jednak stosunkowo wolne. Analizując je z pespektywy galopującej inflacji, możemy tak naprawdę mówić o spadku realnych cen najmu. Stagnacja cen najmu jest szczególnie ciekawa w porównaniu z gwałtownymi wzrostami cen zakupu nieruchomości.
Zmiana średniej ceny najmu [III kwartał 2020 r. = 100]
W celu rzetelnego porównania zmian miesięcznych cen najmu nasza analiza obejmuje jedynie mieszkania o powierzchni od 30 m2 do 90 m2. Warto podkreślić, że największe wahania cen możemy zaobserwować w przypadku małych mieszkań (do 50 m2). Przez pierwsze 6 miesięcy analizowanego okresu spadły one o 2,5%, ale od tamtego czasu ich odbicie jest bardziej dynamiczne niż dla mieszkań o średniej wielkości (do 50-90 m2).
Małe mieszkania są preferowane przez najbardziej mobilnych wynajmujących, takich jak studenci czy osoby przyjeżdzające do Warszawy do pracy. Nic dziwnego zatem, że to właśnie te mieszkania są najbardziej podatne na pandemiczne zmiany.
Przez ostatnie dwa kwartały ceny lekko się odbiły, ale wystarczy spojrzeć na nie z perspektywy roku, by zobaczyć, że de facto stoją w miejscu. Roczne wzrosty cen wyniosły 1,4% dla małych mieszkań i 1% dla większych. W perspektywie raportowanej inflacji wynoszącej prawie 7% możemy mówić o spadku realnego kosztu najmu – znacznie szybszy wzrost pozostałych kosztów sprawi, że wynajem mieszkania będzie miał niższy udział w miesięcznych kosztach życia. Jeśli przeliczymy złotówkowe koszty najmu na euro czy dolary, również zaobserwujemy roczne spadki.
Roczna zmiana cen ofertowych najmu w podziale na dzielnice
Średnia cena najmu mieszkania o uśrednionej powierzchni 50 m2
Spadki cen w ostatnich latach nie są często poruszanym tematem w artykułach o rynku nieruchomości. Powód jest prosty – ceny nieruchomości raczej wciąż rosną, a spadki zdarzają się wyjątkowo rzadko. Natomiast w tym roku wynajem mieszkania na Śródmieściu w trzecim kwartale był tańszy niż rok wcześniej. Dla pozostałych dzielnic ceny nieznacznie wzrosły, ale nawet na Pradze-Południe wyniosły one mniej niż 3%. Oznacza to, że ceny najmu rosną dwukrotnie wolniej niż inflacja.
Roczna zmiana cen najmu w podziale na odległość od centrum
Lipiec 2021 r. = 100, odległość = minuty dojazdu do centrum samochodem
Ze względu na niewielką ilość ofert najmu Ursus, Wesoła i Rembertów nie zostały uwzględnione w analizie. Niewystarczająca liczba ofert najmu w tych dzielnicach nie pozwoliła na przeprowadzenie rzetelnego porównania zmian cen. Dla pozostałych dzielnic zmiany cen są mocno związane z odległością wynajmowanego mieszkania od centrum. Ceny mieszkań znajdujących się najbliżej centrum doświadczyły najbardziej dynamicznych spadków w zimie, a powrót do poziomu z wakacji 2020 r. zajął im cały rok.
Mieszkania w rejonach, z których dojazd samochodem do centrum wynosi 10-20 minut, skuteczniej broniły się przed spadkami. We wrześniu ich średni koszt najmu wręcz wzrósł – o prawie 5% względem stawek z trzeciego kwartału 2020 r.
Roczna zmiana cen najmu wg. obszaru
[III kwartał 2020 r. ‒ III kwartał 2021 r.]
Przyjrzyjmy się powyższej mapie. Pierwszy raz od dłuższego czasu kolor zielony oznacza spadki cen, a nie wolniejsze wzrosty – jak obserwowaliśmy to w artykule o zmianach cen zakupu mieszkań. Nieznaczne wzrosty cen dominują na przedmieściach – szczególnie na lewym brzegu Warszawy. Okolice Bielan i Włochy to rejony o najwyższym wzroście cen. Ze spadkiem lub stagnacją ceny mamy do czynienia w znaczących obszarach Śródmieścia, Woli, Mokotowa czy Białołęki.