Aktualne ceny mieszkań w Warszawie

Rok 2023 dla Warszawskiego rynku nieruchomości zaczął się stosunkowo spokojnie, jednak od wprowadzenia programu Bezpieczny Kredyt widzimy eksplozję cen, które w rok urosły o ponad 20%. Szczególnie niepokojący dla szukających jest jednak drastyczny spadek dostępności tańszych mieszkań – tylko 5% aktualnych ofert mieści się w budżecie 500 tyś zł.

Aktualne ceny ofertowe mieszkań grudzień 2023

Dzielnica	Średnia cena za metr	unikalne oferty	zmiana m/m	zmiana r/r
Śródmieście	22 533	2 044	2,2%	15,2%
Wola	20 606	2 652	2,4%	22,5%
Żoliborz	19 473	687	-0,1%	15,9%
Wilanw	19 365	762	2,1%	22,4%
Mokotów	19 058	3 238	2,0%	19,9%
Ochota	18 634	1 067	2,9%	24,4%
Praga-północ	17 451	529	3,8%	28,6%
Ursynów	16 936	1 909	1,5%	18,8%
Bielany	16 806	1 223	3,5%	31,0%
Praga-poudnie	16 769	2 145	2,8%	25,9%
Włochy	15 733	903	0,8%	22,0%
Bemowo	15 325	1 293	3,0%	22,1%
Ursus	13 986	802	1,7%	25,0%
Targówek	13 762	1 077	2,7%	18,1%
Wawer	13 749	308	3,3%	29,9%
Wesoła	13 363	105	3,0%	28,0%
Białołęka	12 857	1 723	0,2%	24,3%
Rembertów	11 847	76	5,0%	15,7%

Na podstawie analizy 80 000 unikalnych ofert sprzedaży mieszkań z największych portali ogłoszeniowych z okresu grudzień 2022 – grudzień 2023, widzimy wzrost średniej ceny za metr o ponad 22%, wynosi ona obecnie 17 620 zł/m².

Dla szukających mieszkań jeszcze bardziej niepokojącym trendem jest rozkład ofert w podziale na ceny. Na koniec 2022 roku 20% wszystkich ofert mieściło się w budżecie 500 tyś zł, rok później te kryteria spełnia niecałe 5% ofert.

Średnia cena ofertowa w podziale na rynek
grudzień 2022-grudzień 2023 [zł/m²]

Przez ostatnie 12 miesięcy widzimy ciągłe wzrosty zarówno dla rynku wtórnego (+20.3%) jak i pierwotnego (+22.7%). Rynek pierwotny zaczął rok dynamicznymi wzrostami, wyprzedzając średnie ceny na rynku wtórnym, ale wzrosty cen znacznie zwolniły po wakacjach.

Przez pierwsze półrocze 2023 rynek wtórny był stosunkowo stabilny rosnąc mniej niż 1% miesięcznie. Od Maja widzimy jednak eksplozje cen na rynku wtórnym, który w ostatnim miesiącu praktycznie dogonił średnie ceny nowych mieszkań. W grudniu 2023, widzimy sytuacje podobną do grudnia 2022, gdy średnie ceny obu rynków praktycznie się zrównały.

Wzrosty cen i różnicowanie trendu związane z rynkiem, wynikają głównie ze zwiększonego popytu związanego z programem Bezpieczny Kredyt. Deweloperzy zaczęli podnosić ceny gdy tylko pojawiły się zapowiedzi programu. Rosnące ceny i spadająca dostępność nowych mieszkań zwiększyła też zainteresowanie rynkiem wtórnym, co przełożyło się na dynamiczne oczekiwania sprzedających od Maja.

Rozkład ofert wg. ceny grudzień 2023 vs 2022

Z perspektywy dostępności mieszkań ważniejsza od ceny za metr jest całkowita cena mieszkania – tutaj sytuacja jest jednak jeszcze bardziej dotkliwa. Jeszcze rok temu 20% wszystkich ofert mieściło się w budżecie do 500 tyś zł, obecnie w tym budżecie znajdziemy jedynie 5% wszystkich ofert.

Rok temu najwięcej ofert (20%) znajdowało się w przedziale 500-600 tyś zł, teraz najpopularniejszy przedział przesunął się do 700-800 tyś zł (16% wszystkich ofert). Trend ten obrazuje wpływ programu Bezpieczny Kredyt na drastyczne wzrosty – wystawiający bardzo często decydowali się na wystawienie mieszkania blisko górnej granicy 800 tyś zł, wiedząc że i tak znajdą chętnych zainteresowanych preferencyjnym kredytem.

Zmiana indeksu cenowego w podziale na dzielnice
przez ostatnie 1,6 i 12 miesięcy

W celu precyzyjnej analizy cen w podziale na dzielnice porównaliśmy indeks cenowy, które uwzględniają także zmianę charakterystyki mieszkań w ofercie. W większości dzielnic widzimy dominacje wzrostów w ostatnie 6 miesięcy, których wartości wynoszą często 60-70% zmian z całego roku. Uwypukla to przyśpieszenie wzrostów cen po przegłosowaniu ustawy wprowadzającej Bezpieczny Kredyt 2%.

Wśród najszybciej rosnących dzielnic dominują te po prawej stronie Wisły, ale najszybciej ceny rosły na Bielanach (ponad 25%).

Najwolniejszy wzrost cen widzimy na Śródmieściu i Żoliborzu – był on zbliżony do 15% rocznie, są to dzielnice z najwyższymi cenami i wygląda na to, że ich potencjał bardzo dynamicznych wzrostów jest mniejszy niż dla dzielnic tańszych.

Mediana ceny za metr w podziale na dzielnice

[grudzień 2023]

Analizując rozkład median cen za metr mieszkań w podziale na dzielnice widzimy jedynie dwie dzielnice na prawym brzegu Wisły z cenami poniżej 15 tyś zł/m² – Bemowo i Ursus. Na koniec roku Wola przypieczętowała swoją pozycje jako druga najdroższa dzielnica z medianą ceny na poziomie 19 tyś zł/m². Ceny za metr na Śródmieściu przekroczyły 21 tyś.

Znacznie niższe ceny możemy znaleźć na obrzeżach miasta, po praskiej stronie Wisły. Najtańsze mieszkania znajdziemy w Wesołej, Rembertowie, Wawrze czy Białołęce. Dzielnice te cieszą się jednak dużym zainteresowaniem, nagły wzrost cen skłania szukających na szukanie na obrzeżach miasta. Widać to na wykresie rocznych wzrostów cen, gdzie ceny rosną najszybciej właśnie dla tych najtańszych dzielnic.