Aktualne ceny wynajmu mieszkań w Warszawie

Porównując ostatnie 12 miesięcy ceny najmu dalej rosły – średnio o 5% w zestawieniu rocznym. Od szczytu sezonu we wrześniu obserwujemy jednak spadek cen, szczególnie dla największych mieszkań. Za spadki odpowiedzialni są ogłoszeniodawcy prywatni, którzy dość dynamicznie obniżają ceny, podczas gdy dla ogłoszeń agencyjnych utrzymuje się trend wzrostowy.

Aktualne ceny ofertowe wynajmu mieszkań listopad 2023

Dzielnica	Średnia cena za metr	unikalne oferty	zmiana m/m	zmiana r/r
Wola	109,0	2 721	0,4%	6,6%
Śródmieście	107,5	2 561	0,1%	6,5%
Wilanów	96,3	522	1,7%	6,7%
Mokotów	95,4	3 282	1,7%	6,9%
Żoliborz	95,3	644	-0,4%	8,8%
Włochy	95,1	650	2,1%	8,2%
Praga-północ	94,8	594	-2,1%	3,7%
Ochota	91,1	903	0,2%	10,7%
Praga-południe	85,3	1 641	0,5%	4,6%
Bielany	85,0	835	-1,9%	10,7%
Ursus	84,0	610	-1,4%	6,4%
Ursynów	83,5	1 151	1,1%	9,7%
Bemowo	82,1	760	-1,1%	8,9%
Targówek	79,8	654	1,4%	5,1%
Wawer	77,3	126	-0,4%	2,3%
Białołęka	76,8	621	-1,3%	12,8%
Wesoła	76,3	58	-0,8%	25,0%

Na podstawie analizy 63 000 unikalnych ofert wynajmu mieszkań z 9 największych portali ogłoszeniowych z okresu listopad 2022 – listopad 2023, możemy zaobserwować stabilizacje na rynku najmu.

Wszystkie analizowane ceny uwzględniają całkowity koszt dla wynajmującego – bazowy najem oraz czynsz administracyjny. Aby uniknąć wpływu zmiennych ofert na analizowane ceny w części analiz porównujemy indeksy cenowe, które biorą pod uwagę także zmianę charakterystyki mieszkań w ofercie.

Przez ostatnie 2 miesiące obserwujemy spadki miesięcznych cen wynajmu dla wszystkich typów mieszkań. Najbardziej dynamiczne spadki występują dla mieszkań 3 pokojowych, dla których wcześniej ceny rosły najszybciej.

Zmiany cen mocno różnią się między dzielnicami – najwyższe wzrosty w ciągu roku (o około 10%) obserwujemy w większości po lewej stronie Wisły m.in. na Żoliborzu, Woli, Bemowie czy Ursynowie.

Obserwujemy też zmianę na pozycji najdroższej dzielnicy w Warszawie pod względem najmu – porównując średnie miesięczne ceny najmu w przeliczeniu na metr Wola wyprzedziła Śródmieście, które historycznie zawsze było dzielnicą najdroższą. Zmiany te są w znaczącym stopniu napędzane rozwojem centrum biznesowego w okolicach Rondo Daszyńskiego oraz dynamicznym wzrostem całej dzielnicy.

Wygląda na to, że w ostatnim roku rynek najmu trochę gorzej radził sobie w większości prawo-brzeżnych dzielnic – najniższe wzrosty w ujęciu rocznym i spadki w ostatnim miesiącu obserwujemy dla Wawra, Wesołej, Pragi Północ oraz Pragi Południe.

Zmiana miesięcznych cen najmu w podziale na liczbę pokoi
listopad 2022 – listopad 2023

Zachowanie cen przez ostatni rok zależy głównie od rozmiaru mieszkania. Ceny rosły dość stabilnie od października do września, ale przez ostatnie 2 miesiące widzimy odwrócenie trendu. Spadki w ostatnim kwartale są jednak klasycznym trendem sezonowym o czym pisaliśmy we wrześniowym artykule analizując analogiczny okres z 2022 roku.

W okresie ostatnich 12 miesięcy mieszkania 2 i 3 pokojowe rosły odpowiednio o 5.0% i 6.7%. Kawalerki urosły o 5.5% – średni miesięczny koszt najmu 1-pokojowego mieszkania przebił psychologiczną barierę 3000 zł.

Zmiana indeksu cen ofertowych w podziale na dzielnice
przez ostatnie 12,6 i 1 miesięcy

Gdy przyjrzymy się zmianom cen w okresie 12,6 i 1 miesięcy widać umiarkowane wzrosty w ujęciu rocznym oraz spadki praktycznie w każdej dzielnicy w ostatnim miesiącu.

Widać dość wyraźny podział na lewo i prawo brzeżną część Warszawy gdy mówimy o tempie zmiany cen w ujęciu rocznym. 5 dzielnic z najwolniej rosnącymi cenami (oscylującymi w okolicach 5%) znajduje się na wschodnim brzegu Wisły, natomiast 4 z 5-ciu najszybciej rosnących cen obserwujemy na zachodnim brzegu.

Z trendu tego wyraźnie wyłamuje się Białołęka, gdzie ceny urosły o ponad 10%, a spadki z ostatniego miesiąca są minimalne.

Zmiana średniej ceny wynajmu w podziale na typ ogłoszenia
[zł / m²]

Największe różnice w trendzie cenowym obserwujemy jednak dzieląc ogłoszenia na prywatne i agencyjne. Oba typy ogłoszeń miały prawie identyczne ceny za metr w listopadzie 2022, jednak od września ogłoszenia wystawiane bezpośrednio wyraźnie tanieją. W kontraście do tego trendu ogłoszenia agencyjne kontynuują podwyżki cen.

Obecnie ogłoszenia prywatne są średnio o 5.5 zł/m² tańsze – dla 50 metrowego mieszkania przekłada się to na prawie 300 zł miesięcznie.

Wielokrotnie obserwowaliśmy już większą podatność ogłoszeniodawców prywatnych na zmiany nastrojów na rynku najmu. W najbliższych miesiącach okaże się czy są to jedynie sezonowe spadki występujące zwykle w ostatnim kwartale roku, czy początek odwrócenia trendu na rynku najmu i spadków cen na całym rynku.