Podsumowanie 2022 na rynku sprzedaży mieszkań w Warszawie
Rok 2022 przyniósł pierwsze od wielu lat przełamanie trendu na warszawskim rynku nieruchomości. Przez pierwszą połowę roku obserwowaliśmy kontynuacje dynamicznych wzrostów z 2021. Po szczycie cenowym w Maju obserwujemy jednak stagnację na rynku wtórnym oraz korektę na rynku pierwotnym.
- Jak zmieniały się ceny ofertowe na rynku wtórnym i pierwotnym?
- Dla jakich mieszkań widać wyraźne przeceny, a które kontynuują wzrosty?
- Czemu dzielnice, które wcześniej rosły najszybciej, teraz prowadzą w przecenach?
- Czego możemy spodziewać się w przyszłym roku?
Zmiana indeksu cenowego przez ostatnie 6 miesięcy 2022
Mijający rok 2022 na warszawskim rynku nieruchomości przyniósł wiele zmian. Na ceny nieruchomości silnie oddziaływały przeciwdziałające sobie zjawiska ekonomiczne. Z jednej strony wysoka inflacja i rosnące koszty materiałów, a z drugiej strony rosnące stopy procentowe, zapaść zdolności kredytowej oraz pogarszająca się sytuacja ekonomiczna.
Aby lepiej zrozumieć kierunek tych zmian, przeanalizowaliśmy około 60 tyś unikalnych ofert sprzedaży mieszkań z całego 2022 roku. Poza samą ceną za metr kwadratowy porównujemy także zmiany indeksu cenowego.
Indeks cenowy umożliwia bardziej rzetelne porównanie cen, ponieważ uwzględnia także wpływ zmiany samej kompozycji mieszkań w ofercie. Dla przykładu jeśli w lutym na Ochocie pojawiło się w ofercie kilkadziesiąt luksusowych apartamentów ze średnią ceną w okolicach 20 tys. zł/m2, co przełożyło się na gwałtowny wzrost średniej ceny, nie oznacza to rzeczywistych wzrostów ceny w całej dzielnicy, gdzie ceny pozostałych nieruchomości oscylują w okolicach 15 tys zł/m2.
Średnia cena za metr w podziale na rynek
Najbardziej dynamiczne zmiany możemy zaobserwować na rynku pierwotnym. Pierwsze 5 miesięcy roku przyniosło rajd podwyżek wśród deweloperów, który doprowadził do praktycznego zrównania cen na rynku wtórnym i pierwotnym. Tak gwałtowne podnoszenie cen oraz kolejne podwyżki stóp procentowych spowodowały jednak spadek popytu na nowe mieszkania. Zmusiło to deweloperów do redukcji cen ofertowych, które od szczytu w Maju spadły średnio o 4%.
Warto jednak zaobserwować, że dla deweloperów obniżki cen ofertowych są często ostatecznością – rzeczywisty spadek cen transakcyjnych oraz dodatkowych obniżek w formie np. darmowych dodatków takich jak garaż czy komórka jest najprawdopodobniej znacznie wyższy niż te 4% obserwowane w cenach ofertowych.
Rynek wtórny także rósł jedynie do Maja, od tamtego czasu zmiany cen nie przekroczyły 1%. Analizując całe 12 miesięcy 2022 ceny na rynku wtórnym i pierwotnym urosły odpowiednio o 4% i 7%. W obliczu inflacji zbliżającej się do 20% oraz 7-8% odsetek na prostych kontach oszczędnościowych można stwierdzić, że mijający rok dał słaby zwrot z inwestycji ludziom inwestującym w nieruchomości i trzymającym je jako pustostany.
Zmiana indeksu cenowego w ostatnie 3/6/12 miesięcy
Porównując zmiany indeksu cenowego poszczególnych dzielnic, skupiliśmy się na zmianach w 3 okresach czasowych, co lepiej oddaje dynamicznie zmieniające się trendy. Widać wyraźne przełamanie trendu w ostatnie 6 miesięcy. Wysokie wzrosty z początku roku nie zostały jeszcze wyrównane przez spadki z drugiego półrocza – we wszystkich dzielnicach ceny w ujęciu rocznym wzrosły.
Analizując ostatnie 3 i 6 miesięcy widzimy jednak rozłam na dwie grupy dzielnic:
- Dzielnice centralne (Śródmieście i sąsiadujące) i Wilanów, gdzie ceny dalej powoli rosną
- Pozostałe dzielnice, gdzie spadki z ostatnich 3 miesięcy są zazwyczaj bardziej dynamiczne niż te z ostatnich 6-ciu, co wskazuje że obserwujemy początek spadków
Zmiana indeksu cenowego w podziale na odległość od centrum [styczeń 2022 = 100]
Szczególnie interesujący jest fakt przełamania trendu wpływu lokalizacji na zmiany cen. W naszym podsumowaniu 2021 roku pisaliśmy o jasnej zależności tempa wzrostów z odległością od centrum – dzielnice najdalej od centrum miały najszybsze wzrosty. W 2022 ten trend się odwrócił, najszybciej rosło ścisłe centrum, a rejony oddalone od niego o więcej niż 4km rosły znacząco wolniej.
Przez ostatnie pół roku obserwujemy także spadki we wszystkich dzielnicach, które rosły najszybciej w 2021 roku – możemy się spodziewać kontynuacji tego trendu także w przyszłym roku.
Zmiana ceny w podziale na rozmiar mieszkania
[styczeń 2022 = 100]
Widać wyraźną korelację pomiędzy zmianami cen, a rozmiarem mieszkań. Znaczący spadek możliwości zakupu mieszkań na kredyt przełożył się na gorszą sytuację dla mieszkań małych i średnich. Kredytem posiłkują się najczęściej osoby młode, szukające pierwszego mieszkania – spadek ilości szukających mieszkań mniejszych przełożył się na wolniejsze wzrosty w ujęciu rocznym, oraz spadki w ujęciu drugiego półrocza dla mieszkań dla kawalerek i mieszkań do 60m2.
Sytuacja wygląda trochę lepiej w mieszkaniach powyżej 60m2 – jest to segment bardziej popularny wśród inwestorów gotówkowych, zarówno na potrzeby własne jak i na zakup inwestycyjny i wynajem pokoi. Segment ten jest mniej wrażliwy na spadek dostępności kredytów hipotecznych, co przekłada się na wyższe wzrosty w ujęciu rocznym.
Czego możemy spodziewać się w 2023 roku?
Przełamanie trendu wzrostowego w mijającym roku 2022 będzie najpewniej kontynuowane także w roku 2023. Obecnie większość prognoz rynkowych spodziewa się kontynuacji spadków o kolejne 5-10%. Spodziewamy się malejącego wpływu czynników podwyższających ceny takich jak inflacja, przy jednoczesnym utrzymywaniu się słabnącego popytu i dostępności kredytowej mających negatywny wpływ na ceny.
Przy obecnej sytuacji gospodarczej, trudno jednak przewidzieć jak będą kształtować się ceny w kolejnym roku. Z jednej strony perspektywa poważniejszego kryzysu może doprowadzić do poważniejszej korekty.
Warto jednak pamiętać też o wyborach w przyszłym roku – temat dostępności mieszkań jest ostatnio bardzo popularny. W przypadku dotowania zakupów pierwszych mieszkań z budżetu państwa, rosnąca liczba szukających stymulowana programem takim jak 'Bezpieczny Kredyt 2%’ może jednak doprowadzić do powrotu trendu wzrostowego cen.